Приобретение загородного дома – технически сложная операция, которую может провести только очень внимательный покупатель. Уловки недобросовестных владельцев или недостатки самого дома не сразу повращаются из тайных в явные. Эксперты по рынку загородных домовладений «Метриум» подготовили обзор самых распространенных «улик», которые могут свидетельствовать о проблемах с покупкой дома.

Риски для покупателя загородного коттеджа можно подразделить на две группы: «бумажные» (касаются документальной стороны сделки), а также «технические» (связаны с состоянием здания и участка). Начнем с документальных.На загородном рынке жилья распространены продажи по доверенности: владельцы дорогих коттеджей – люди занятые. Хотя это абсолютно законная практика, не видеть живого владельца приобретаемого дома рискованно. Доверенность – это основной «фигурант» многих мошеннических сценариев. Настоящий владелец может не знать о сделке, быть недееспособным или, как ни печально, вовсе отсутствовать в бренном мире.Эксперты «Метриум» рекомендуют всегда проверять подлинность доверенности. Для этого необходимо обратиться к нотариусу (конечно, не к тому, который заверил доверенность) и попросить проверить подлинность документа по внутренней базе таких документов. Помимо этого, следует попытаться установить связь с собственником дома любым способом.

На рынке загородных домовладений почти всегда идет речь о многомиллионных сделках. Продавец и покупатель стремятся подстраховаться. Задаток – определенный взнос покупателя до подписания договора – это нормально, если он не слишком большой. Если же продавец требует авансировать крупную сумму, то скорее всего он хочет с нею скрыться, оставив контрагента с «котом в мешке» – проблемным или дважды за неделю проданным домом.

Соглашаться на задатки более 5% от стоимости домовладения эксперты не рекомендуют. Как правило, более скромной суммы достаточно, чтобы покупатель подтвердил серьезность намерений.

Изучая историю перехода права собственности на приобретаемый дом, покупателя должны насторожить частые сделки, особенно в последний год или даже месяцы. Хороший дом не ходит по рукам – многократная смена владельцев свидетельствует о проблемности имения: это говорит либо о необходимости серьезных вложений (скажем, в ремонт), либо о правовых неурядицах со статусом собственности. Поэтому такие домовладения часто продаются с заметным дисконтом.

Собственники больших резиденций идут по жизни широко шагая, и оставляют за собой шлейф жён и детей, родственников, любовниц, которые с радостью готовы претендовать на сотки и метры, как только владелец усопнет. Рано или поздно несовершеннолетний сын от четвертого брака решит отсудить 1/35 «золотой» земли на Рублевке у мамы второй жены, и тогда образуется «смерч», затягивающий в себя все новых и новых родственников, претендующих на дом. Затем в этот «смерч» вмешается кавалькада юристов, специалистов органов опеки, нотариусов и других заинтересованных сторон, которые не оставят камня на камне от дома покупателя.

Наиболее благоприятная для покупателя конфигурация собственности приобретаемого дома – единоличное владение, считают эксперты «Метриум». Причем желательно, чтобы именно текущий владелец был и первым же собственником дома.

Формула из классического советского романа «утром – деньги, вечером – стулья» не работает на рынке загородных домов. Если владелец предлагает передать деньги до регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то скорее всего он хочет продать нечто неликвидное или ему не принадлежащее.

Идти на такие условия сделки эксперты «Метриум» не рекомендуют, даже если объект представляется очень хорошим и подходящим. Особенно покупателя должна насторожить спешка продавца – обычно она служит прикрытием мошеннических намерений.

Наличие в доме лампочек, водопроводного крана или газовой плиты еще не свидетельствует о том, что дом действительно подключен к коммуникациям. Проверить это, конечно, легко – достаточно открыть кран, включить свет или зажечь газ. Но иногда собственники ссылаются на какие-то мелкие временные трудности, которые якобы объясняют отсутствие того или иного ресурса. Такое бывает, но не стоит слепо этому доверять.

Помимо непосредственной проверки работоспособности жизнеобеспечивающих систем, покупателю следует запросить договоры с ресурсоснабжающими компаниями о подключении дома к коммуникациям. А еще лучше – увидеть свежие квитанции, что поможет оценить реальный размер эксплуатационных расходов.

Землеустроительное искусство в России часто менялось, поэтому «нарезка» участков за прошедшие сто лет приобрела весьма «творческие» формы. На кадастровой карте можно найти землевладения, которые не граничат друг с другом, а пересекаются внахлёст. Часто об этом не знают сами собственники, но покупатель платит за прописанные в документах сотки, часть из которых в реальности давно может быть отгорожена соседским забором.

Покупателю следует вникнуть в имеющиеся межевые планы и взять с собой на один из просмотров землемера, советуют в «Метриум». Он поможет понять, действительно ли продавец продает тот же участок, что изображен на чертежах.

Мошенники могут идти на подлог документов, скрывающий наличие магистральных коммуникаций в толще земельного участка. По бумагам дом имеет статус объекта ИЖС (индивидуального жилищного строительства), а на самом деле под ним проходит газопровод диаметром шесть метров, снабжающий «голубым топливом» ближайший город или завод.

В связи с этим эксперты рекомендуют внимательно всматриваться в планы участка. Сервитуты – общественные земли, по которым, как правило, проходят коммуникации – обозначены толстыми линиями. Еще лучше пригласить специалиста по геологоразведке, если есть серьезные основания считать, что участок может содержать «сюрпризы».

Как и старый автомобиль, «бывший в употреблении» дом можно хорошо подготовить к сделке, скрыв следы его физической «усталости». Однако по некоторым косвенным признакам можно понять, что покупателю предстоит дорогостоящий ремонт после получения ключей, хотя сейчас дом сияет благолепием.

К примеру, туго открывающиеся двери в большинстве помещений свидетельствуют далеко не о плохо смазанных петлях, а о подвижном грунте под домом, из-за чего его конструктив серьезно нарушен. Плесень в подвале и на чердаке – это верный признак проблем с водоотведением и теплообменом, которые «уходят корнями» всё в тот же нарушенный конструктив или неисправность инженерных систем. Влага внутри стеклопакетов гарантирует их скорую смену. Лучше всего при осмотре дома заручиться поддержкой хорошего специалиста по отделке и инженерии.

«Покупателю домовладения с самого начала поиска дома лучше иметь в помощниках хорошего риелтора, – говорит Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Именно он знает все «подводные камни», может порекомендовать надежных специалистов широкого профиля. Помимо этого, риелтор имеет опыт взаимодействия с многочисленными органами властями и чиновников в «борьбе» за многочисленные справки, выписки, документы, без которых невозможно создать объективный портрет продавца и приобретаемого дома».