Ставки по ипотечным займам еще в сентябре 2018 года были на рекордно низком уровне, а сейчас взлетели до отметок близких к 11-12%. Специально для BKN.ru эксперты прокомментировали то, насколько жилищные кредиты доступны для россиян.

— Сейчас государство делает все, чтобы ипотека была доступна и понятна для большинства жителей РФ. При этом многие банки предоставляют ипотеку и тем, у кого нет российского гражданства, отличие только в пакете документов.
Иногда процесс получения и одобрения ипотеки осложняется тем, что работодатель официально выплачивает минимальную заработную плату, а остальное отдается в конверте. Поэтому не всегда есть возможность предоставить необходимые справки в банк, чтобы подтвердить фактический доход клиента. Например, в Санкт-Петербурге и Москве дорогое жилье, для ипотечного кредитования необходимо иметь подтвержденную зарплату от 60 тысяч рублей. Ко мне часто приходят клиенты, которые могут подтвердить только 10-30 тысяч ежемесячного дохода, то есть минимальный оклад – полставки или 0,25 ставки. Из-за этого клиент вынужден часто переплачивать гораздо больше, чем если бы вся зарплата была официальной. Ипотеку могут брать те, кто работает на себя и у кого уже есть первоначальный взнос порядка 50%. Для таких клиентов не нужно подтверждение дохода.
Также важно, что сейчас государство помогает многодетным семьям. В некоторых банках предоставляются дополнительные скидки. Государственная программа с ипотекой под 6% теперь распространяется на весь срок кредитования. Некоторые банки предлагают ставку ниже 6% при условии, что клиенты будут страховать жизнь и здоровье.
— Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.
Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. Взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

— Несмотря на повышение ипотечных ставок, покупатели охотно приобретают квартиры в ипотеку, так как на сегодняшний день это по-прежнему наиболее доступный способ решения жилищного вопроса. Тем более застройщики совместно с банками-партнерами вновь активно предлагают программы субсидирования ипотеки. Ставка по таким предложениям минимальна и составляет порядка 6-7%. Хотя снижение количества ипотечных сделок чувствуется, но в рамках 5-10%.
При этом приобретать квартиру в ипотеку граждане не боятся, боятся долгостроев. Покупательские предпочтения плавно смещаются в сторону либо готового жилья, либо жилья в высокой стадии готовности со сроками сдачи в эксплуатацию в течение текущего года или в начале следующего.
Критическая ипотечная ставка, при которой число ипотечных покупателей значительно сократиться, составляет от 14% годовых.

– Ипотека развивается в России уже больше 20 лет, кредиты стали обычным делом, так что говорить о страхе граждан брать займ на жилье сейчас практически неактуально. По нашим объектам доля ипотечных сделок с января по май текущего года составила порядка 44%, причем изменения относительно прошлого года незначительны. Ипотека остается одним из наиболее комфортных способов покупки собственного жилья. Большое разнообразие программ позволяет найти удобные условия по первому взносу и ежемесячным платежам почти для каждого клиента, тогда как, к примеру, рассрочка от застройщика дается на ограниченное время, и минимальный размер платежей при аналогичной недостающей сумме будет значительно выше.
Средневзвешенная ипотечная ставка на 1 апреля составила 10,42% годовых, что лишь на 1 п.п. выше минимальных показателей прошлого года. При этом среди предложений наших банков-партнеров есть программы со ставкой от 9,8% годовых, а также программы с господдержкой для семей с двумя и более детьми со ставкой от 5% годовых на весь срок кредитования. Ипотека держится на доступном уровне, и существенного сокращения доли таких сделок в ближайшее время мы не ожидаем.

— Ипотека – достаточно доступный продукт для потребителей. Несмотря на то, что ставки в банках действительно выросли с начала года, клиенты всё равно рассматривают приобретение квартир с привлечением ипотеки с процентной ставкой 10-12% годовых, так как все еще помнят 2014 год, когда ставка была 14-15%. Россияне не боятся приобретать квартиру в ипотеку, единственное желание клиента – максимально снизить ставку. Но и это решаемо, ведь существуют предложения по субсидированной ипотеке, также можно заплатить больший первоначальный взнос или разницу в использовании ипотечного займа напрямую банку, тем самым самостоятельно снизить ставку, например, с 11% до 7% годовых.
Ситуация в стране не меняет потребностей клиентов в выборе квартиры. Люди нуждаются в улучшении жилищных условий, поэтому можно смело говорить только о потребностях покупателей. Многие переезжают, параллельно занимаясь продажей своей недвижимости, и суммы на покупку могут быть как большие, но с досрочным погашением, так и небольшие (например, 500 000 рублей) — к такому ипотечному кредиту клиент уже сам морально готов, и остается только подобрать для него оптимальный вариант, который устраивал бы его в ежемесячных платежах.

— Проблема как раз в том, что ипотека изначально не была в полной мере доступной. В последние два года только намечалась тенденция к тому, чтобы кредит на покупку жилья стал менее дорогим для россиян. Однако положительная динамика прервалась еще в сентябре 2018 года, когда банки стали массово повышать ставки по кредиту. Кроме того, в условиях растущих инфляционных рисков сами кредиторы предъявляют к потенциальным заемщикам строгие критерии, что также ограничивает доступность ипотеки. То прогнозируемое увеличение номинальных зарплат, которое мы наблюдали последний год, скорее всего, будет сведено на нет дорожающими евро и долларом. Поэтому потенциальный круг заемщиков будет планомерно сокращаться.

— На мой взгляд, реальная доступность ипотеки еще ниже. Так, согласно опросам, 64% потенциальных клиентов готовы оформить кредит по ставке не более 10-11%. Рынок уже достиг этого значения, что привело к небольшому снижения спроса на ипотеку. Однако даже ставки 8-9% вряд ли можно назвать доступными. Например, в Европе займ на приобретение жилья выдается в среднем под 2-3%, в Китае – 5-6%. Именно при достижении таких значений можно говорить о доступности жилищного кредитования.