Советы / Как превратить устаревший БЦ в современный офис
Модернизация инженерных систем и внедрение энергоэффективных технологий позволяет если не повысить, то сохранить на прежнем уровне класс объекта, а также снизить потребление энергии в среднем на 20-30%, а в отдельных случаях на 50%. Это ведет к уменьшению OPEX. Только замена некачественных труб на объекте свыше 20 тыс. кв. метров экономит в год более 1 млн рублей на коммунальных платежах.
Использование энергоэффективных систем освещения оптимизирует потребление электричества на 25-30%. Одно из наименее капиталоемких и быстроокупаемых мероприятий при проведении модернизации инженерии — установка светодиодного освещения.
Приточно-вытяжные установки с рекуперацией тепла, датчики движения, использование экологичных решений, таких как раздельный сбор мусора, – все это работает на имидж бизнес-центра любой классности.
Уровень БЦ определяют стандарты используемых информационно-телекоммуникационных технологий. Высокоскоростные услуги связи, доступ к облачным технологиям, наличие как минимум двух провайдеров, работающих на объекте, — стандартные требования к современным бизнес-центрам.
Реконструкция БЦ с изменением планировки и функционального назначения помещений проводится преимущественно в объектах класса В, (объекты класса А нуждаются со временем в реконструкции интерьеров и фасадов, но не перепланировках, в объекты класса С собственники, как правило, не стремятся инвестировать существенные средства).
На время реконструкции БЦ не закрываются, работы выполняются поэтапно, в соответствии с графиком. Наиболее типичные примеры реконструкции офисных объектов с изменением функционального назначения площадей – это открытие на первых этажах БЦ бутиков, на верхних — видовых ресторанов. В БЦ открываются коворкинги, конференц-залы и даже спортзалы, создаются agile-офисы. По этому примеру пошли многие БЦ класса В и В. Изменение планировки, появление новых функциональных зон может повысить классность объекта.
Средняя стоимость реконструкции объекта – 20-30 тыс. рублей на 1 кв. метр. В Москве за последние пять лет реконструкция проводилась в 60% объектов класса В и В .
Чтобы БЦ всегда был интересен арендаторам и оставался конкурентоспособным, необходимо не только проводить реконструкцию, но и улучшать инфраструктуру объекта: облагораживать территорию, увеличивать количество парковочных мест, в соответствии с пожеланиями арендаторов открывать велопарковки или спортцентр и т.д. Важную роль в создании атмосферы офисного центра играют инфраструктурные арендаторы.
Когда офисный рынок Москвы только зарождался, в БЦ к инфраструктурным арендаторам можно было отнести только продуктовые магазины, которые арендовали площади на первых этажах учреждений и производственных помещений, переделанных в офисные центры. К 2005-2007 году было построено несколько млн кв. метров новых деловых площадей.
В новых БЦ открывались столовые, кафе, рестораны, арендаторы, оказывающие бизнес-услуги: нотариальные конторы, отделения банков, копировальные центры, курьерские службы и т.д. Следующий этап появления новых инфраструктурных арендаторов приходится на 2008-2013 годы. В это время на территории БЦ стали появляться салоны красоты, спортивные центры, химчистки и т.д. Параллельно в ряде случаев происходила ротация несетевых арендаторов на сетевые и более качественные концепции. Офисные объекты постепенно становятся lifestyle-центрами.
Поколение миллениалов и поколение Z, которых к 2025 году будет более 70%, ценят баланс между работой и отдыхом – соответственно, необходимо создавать условия, при которых сотрудники БЦ имели бы возможность на территории офисного центра не просто комфортно работать, но и с пользой проводить время, отдыхать. Улучшение инфраструктуры значительно менее затратно по сравнению с реконструкцией и модернизацией БЦ и окупается, как правило, в течение года. Изменение инфраструктуры проводится в БЦ всех классов, за последние 5 лет те или иные изменения происходили в 90% всех БЦ Москвы.
Организация мероприятий на территории БЦ. Например, проведение фестивалей, ярмарок, выставок картин современных художников, организация лекториев, просмотров модных кинофильмов, то есть создание коммуникационных площадок, лаундж-зон. Как правило, мероприятия на территории БЦ проводятся либо в объектах класса А, либо в лофтах, позиционирующих себя как кластерные зоны, ориентированные на арендаторов творческой направленности. Каждый фестиваль, выставка, бизнес-конференция может привести к заключению до 1-5 новых договоров аренды. Мероприятия на территории БЦ проводят не более 10% управляющих компаний московских БЦ.
Редевелопмент. Одна из наиболее затратных мер. Подразумевает не просто изменение планировки, но и новое строительство дополнительных площадей, новых корпусов БЦ. В этом случае новые корпуса БЦ можно спроектировать таким образом, чтобы класс строящегося объекта изначально был выше, чем первая очередь БЦ. В течение последних пяти лет редевелопмент БЦ заключался в том, что офисные площади перестраивались в апартаменты. В Москве было перепрофилировано в апартаменты более 20 бизнес-центров.
«У любого здания и офисного центра в том числе есть жизненный цикл, после которого собственнику выгоднее снести объект и на его месте построить новый современный комплекс. Однако при проведении своевременной реконструкции здания, модернизации инженерных и телекоммуникационных систем, взвешенной арендной и маркетинговой политике, БЦ может быть востребован в течение многих десятков лет. ДК «Симоновский» — яркий пример того, как редевелопмент позволяет вдохнуть новую жизнь не только в устаревшие здания, но и стать центром притяжения всего района. Сегодня на месте производственных площадок завода «Динамо» работает деловой квартал, который аккумулирует большой поток людей, придавая импульс дальнейшему развитию городского пространства».
Другие статьи раздела "Советы"
- 28.03.2017 Продажу «дочки» Сбербанка в Украине еще не согласовали с НБУ
- 17.03.2017 Блокада Донбасса угрожает экономике Украины — Гройсман
- 07.07.2017 Украина после активного экспорта сократила продажи сахара
- 11.09.2018 На рынке новостроек бизнес-класса Москвы заключено 1 072 первичных сделки, что на 38 процентов превышает показатель прошлого года
- 30.03.2018 Столичный рынок новостроек ждет тренд на укрупнение
- 04.03.2019 Средняя сумма первого взноса по ипотеке снижается
- 24.03.2017 Мусоросжигательный завод в Бурятии все еще на стадии переговоров
- 20.04.2017 В Украине хотят построить новую дорогу
- 10.08.2016 Кабмин ждет маленького роста ВВП Украины
- 23.10.2016 Украина вошла в ТОП-10 лидеров Европы по продажам электромобилей
- 26.03.2019 Апарт-комплекс «VALO». Краткий обзор. Плюсы и минусы
- 27.09.2016 Полтавченко попросил не использовать успехи предков в отчетах о подготовке к зиме
- 21.03.2019 Рынок новостроек бизнес-класса Москвы, Итоги зимы 2019 года
- 12.08.2016 Километровый зеленый бульвар вместо промзоны
- 23.05.2017 В Украину приходят лоукосты: куда туристы дешево полетят этим летом
- 05.09.2017 Фитнес-центры выбирают коммерческие помещения в новостройках