Советы / Обман арендаторов: как не попасться и не потерять деньги

10.08.2017

Обман арендаторов: как не попасться и не потерять деньги

 Для арендаторов сложившаяся ситуация оказывается двойственной. С одной стороны, они имеют больший простор для выбора и могут без особых затрат сменить не оправдавший надежды объект на более перспективный. С другой, перед ними встает задача повышенной сложности: не только найти недвижимость с нужными характеристиками, а и заключить такой договор аренды, который убережет от непредвиденных финансовых потерь. 

 

Уже больше года прошло с момента выдворения на улицу арендаторов арт-пространства «ЦАрхитектор» в Санкт-Петербурге, но случай по-прежнему на слуху. 6 мая 2016 года большинство резидентов особняка на Большой Конюшенной, 9 не смогли попасть на работу, так как в 10 утра здание опечатали и оцепили. Тех, кто к этому времени уже был на рабочих местах, выгнали на улицу, не дав забрать личные вещи и аппаратуру. И все это — несмотря на наличие договоров аренды и других документов, подтверждающих законность пребывания на территории объекта.

Арендаторы «ЦАрхитектора» — это арт-кафе, книжные магазины, салоны красоты и другие заведения, заключившие договоры субаренды с двумя питерскими компаниями, оказавшимися втянутыми в бизнес-конфликт. Результат — признание договоров незаконными со всеми вытекающими из этого убытками субарендаторов.

 

Несколькими годами ранее в Санкт-Петербурге произошло еще одно событие, демонстрирующее зыбкость арендаторского положения.

Летом 2012 года в северной столице появился очередной креативный кластер, объединивший кафе, творческие студии, школы танцев и йоги. Выбор здания под резиденцию пал на бывший Военно-транспортный университет, расположенный по адресу ул. Декабристов, 25. Спустя несколько недель после технического открытия, некоторые арендаторы столкнулись с тем, что им запрещен вход в здание. Обращение к кураторам не помогло решить проблему, и через короткое время кластер вынужден был «съехать». Объявленная причина — разногласия с собственником и неготовность строения к эксплуатации.

Была также озвучена версия, связанная со статусом здания бывшего университета. Дело в том, что городские власти видели в строении объект культурного наследия и не были готовы принять решение о его передаче в коммерческое пользование. Кроме того, по закону подобные объекты не могут быть переданы в современную эксплуатацию без проведения государственной историко-культурной экспертизы. Каким образом несколько десятков представителей бизнес-сферы заключили договоры на аренду площадей столь спорного объекта — загадка. Однако факт налицо: несколько месяцев активной подготовки и объемные вложения потрачены впустую.

 

 

Иногда удар по арендатору наносят не владельцы или кураторы недвижимости, а… правительственные структуры. Цепь неприятных инцидентов продолжается. История, начавшаяся 31 мая текущего года в Омске, поражает масштабом и абсурдностью. После замены ставок рефинансирования Центробанка на коэффициенты, в должников превратились почти 2 тысячи компаний. Предприниматели и глазом не успели моргнуть, как арендная плата выросла от 3 до 200 раз. Самое неприятное, что перерасчет произошел «задним числом», что поставило арендаторов в крайне неприятное положение.

По словам многих омских бизнесменов, они почувствовали себя бесправными «частниками», которые снимали квартиру и дисциплинированно вносили оговоренную сумму, а потом вдруг узнали о том, что стоимость аренды увеличилась в разы, причем несколько месяцев назад. Но, в отличие от частных лиц, коммерсанты обязаны погасить «неустойку» за предыдущий период.

Неприятные изменения в жизни омских арендаторов связаны с внесением правок в Постановление №108, касающееся аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. При этом, по мнению правозащитников, были нарушены основные принципы расчета стоимости аренды таких земель.

В результате этих сомнительных мер, по Омской области прокатилась волна банкротств и судебных разбирательств. В процесс оказались вовлечены почти 20% компаний региона.

 

 

Случай из судебной практики: в арбитражный суд поступило заявление некоего акционерного общества с требованием признать незаконным одностороннее расторжение договора аренды. Основанием для аннулирования аренды стала формулировка, где было прописано право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке.

Однако помимо договорных условий существует еще и Гражданский Кодекс, в статье 450 которого зафиксировано, что любые изменения (в том числе и расторжение) договоров возможны только при обоюдном согласии сторон. Решением суда по этому делу стало постановление о том, что отказ арендатора от выполнения своих обязанностей без указания оснований для расторжения договора признается недействительным.

«К сожалению, на рынке отечественной коммерческой недвижимости далеко не редки случаи, когда арендаторы оказываются уязвимыми, – комментирует руководитель отдела маркетинга ГК «ИТКОЛ» Марина Кононенко, – Чтобы обезопасить себя от «капризов» арендодателя следует изучить всю доступную информацию и документацию, имеющую отношение к арендодателю и отдельному объекту недвижимости, изучить отзывы об арендодателе в интернете, побеседовать с текущими арендаторами, с особой тщательностью подойти к составлению договора аренды».

  • Убедитесь, что арендодатель является собственником объекта не на словах. Ознакомьтесь с документами из Росреестра, БТИ, выпиской из ЕГРП. Также необходимо наличие документов о соответствии склада требованиям пожарного надзора, СЭС.
  • В случае субаренды, необходимо изучить как документы на собственность, так и основной договор аренды между собственником и арендодателем. Проверьте, предусматривает ли этот документ возможность субаренды помещения.
  • Оборудованное коммуникациями помещение подразумевает необходимость платежей по предоставляемым услугам. Уточните, на кого ложится их оплата. В большинстве случаев, это обязанность арендатора, но иногда коммунальные платежи входят в стоимость аренды. В любом случае, вам необходимо убедиться в отсутствии долгов – попросите арендодателя предоставить документальное подтверждение.

«Если вы арендуете склад, обратите внимание, будет ли предоставлено необходимое оборудование для погрузки-разгрузки товаров и их хранения и проверьте его работоспособность, – продолжает эксперт, – Чем внимательнее вы подойдете к установлению обязанностей и условий взаимодействия, тем выше будет возможность избежать множество проблем и финансовых потерь».

Самое важное – зафиксируйте все существенные моменты в договоре в письменной форме. Именно он будет основой ваших взаимоотношений и основанием для отстаивания прав в случае споров и судебных разбирательств. 


Другие статьи раздела "Советы"





Новые прайс-листы

1 ООО "КТП-Энергоснаб"
Товаров: 51
2 АСТСТРОЙ
Товаров: 524
3 ООО "ТК-Сервис"
Товаров: 10

Новые статьи

1 Бетон марок М100-М450 и цементный раствор в Лобне с доставкой
Полезное
06.05.2016
2 Кадастровые работы
Полезное
05.05.2016
3 Ремонт
Полезное
05.05.2016
4 Как же сделать родной дом уютным?
Архитектура и Дизайн
05.05.2016
5 Керамзит
Полезное
04.05.2016
6 Как же сделать родной дом уютным?
Архитектура и Дизайн
04.05.2016
7 Манипулятор – Ваше решение для перевозки
Полезное
04.05.2016
8 Комплексная отделка квартир СПб
Полезное
04.05.2016
9 Устройство кровли под ключ
Полезное
04.05.2016
10 Очистка воды из скважины
Полезное
04.05.2016
11 Ваш небольшой бизнес и порядок в доме
Полезное
04.05.2016
12 Ваш помощник
Полезное
04.05.2016
13 Компания Клинкер
Полезное
04.05.2016
14 Модульное строительство
Полезное
04.05.2016
15 Шкаф
Полезное
04.05.2016

© 2023 :: Копирование и Использование материалов сайта без прямой ссылки - запрещено.