Вынужденное затишье на офисном рынке Москвы продолжается. По оценкам департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, за I полугодие 2016 года в столице было введено около 107 тыс. кв. м GBA или 84 тыс. кв. м GLA офисов, что не превышает 14% от запланированного на год объема и является рекордным за последние 6 лет по объему ввода. Все введенные площади относятся к классу В , в то время как исторически по объемам ввода лидирует класс А. Во II квартале 2016 года рынок офисной недвижимости Москвы вырос всего на 0,2% относительно предыдущего квартала, увеличившись на 31 тыс. кв. м GLA или порядка 40 тыс. кв. м GBA. В итоге, к концу июня общий объем предложения в Москве достиг 14,39 млн кв. м – в сегментах А, В , В или 15,61 млн кв. м – с учетом класса С. Новый ввод был обеспечен относительно небольшими объектами, максимум 25 тыс. кв. м общей площади, и впервые за последние годы среди сданных бизнес-центров не было ни одного проекта класса А.
«Несмотря на снижение объемов ввода и, как следствие, уровня вакансии в офисах премиальных классов, в Москве не теряет актуальности тенденция перепрофилирования офисных центров, — отмечает директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. — Девелоперы стремясь избежать рисков, связанных с низким спросом на этом рынке, меняют назначение своих объектов, переводя их в другие, более доходные форматы. В частности, во II квартале O1 Properties объявила о решении перепрофилировать часть офисных площадей в бизнес-центрах «Большевик» и «Авион» в апартаменты».

Между тем, ряд игроков все же анонсирует строительство новых квадратных метров офисного назначения, правда, их введут не ранее, чем через 1-2 года, и все они будут находиться в составе многопрофильных объектов. Так, «Группа ЛСР» планирует построить на территории НПО «Взлет» в Солнцево торгово-офисный комплекс площадью 116 тыс. кв. м. ГПЗУ под строительство крупного МФК на Нагатинской улице Южного административного округа оформила во II квартале 2016 года Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) Москвы. Общая площадь комплекса составит порядка 447,2 тыс. кв. м, из которых 89,8 тыс. будет отведено под офисную функцию. Также в отчетном периоде был одобрен ГПЗУ под строительство научно-административного бизнес-парка площадью 94 тыс. кв. м в Северо-Западном административном округе на Волоколамском проезде.

Инвестиционная привлекательность офисного сегмента

Пока девелоперы запускают новые объекты с нескрываемой осторожностью, инвесторы не упускают возможности приобрести подешевевшие офисные площади. Инвестиционная активность именно в офисном сегменте наблюдалась во II квартале особенно ярко и обеспечила большую долю транзакций в секторе коммерческой недвижимости. В перечень наиболее заметных сделок эксперты NAI Becar включили шесть транзакций, а это больше, чем их в принципе было отмечено в ряде других сегментов рынка недвижимости.

Самой крупной в апреле-июне стала сделка по покупке «Транснефтью» 80 тыс. кв. м офисных площадей небоскреба Evolution Tower в ММДЦ «Москва-Сити». Кроме того, Группа «Газфонд», контролирующая одноименный негосударственный пенсионный фонд, приобрела БЦ «Марр Плаза» площадью 34 тыс. кв. м в Пресненском районе Москвы. ГК «Риотэкс» целиком выкупила корпус площадью 18,8 тыс. кв. м в бизнес-парке «Солюшенс». «Русал» докупил 10 тыс. кв. м в БЦ «Парк Победы», в котором ему уже принадлежало 20 тыс. кв. м. Также в двух сделках – со стороны продавца и покупателя – принял участие Сбербанк, продавший структурам «Роснефти» долг компании «ДС Девелопмент», с обеспечением в виде БЦ Nordstar Tower (135,5 тыс. кв. м), почти половину которого арендует п «Роснефтm» . Кроме того, Сбербанк получил БЦ President Plaza площадью 193 тыс. кв. м на Кутузовском проспекте в счет кредита собственника комплекса – компании ЗАО «Международный центр Девелопмент».

Спрос и цены

На конец II квартала 2016 года вакансия в классе А снизилась до 26,3% в классе В – до 16%, а в классах В и С, наоборот, возросла до 10,9% и 9,7% соответственно.

Относительно невысокие показатели ввода за IV квартал 2015 года и практически нулевые – за I полугодие 2016 помогли бизнес-центрам класса А сократить долю свободных помещений на 10% или 2,9 процентных пункта к концу 2015 года. Наибольшим спросом в этом периоде пользовались объекты, расположенные вне Центрального делового района, но в пределах ТТК. Повышенный спрос со стороны компаний, стремящихся воспользоваться моментом и на выгодных условиях улучшить качество занимаемых ими площадей, позволило существенно сократить вакантность в классе В , но в то же время повысить ее в классах В и С.

Что касается стоимости аренды офисных площадей Москвы, то за последние три месяца средние ставки в классах В и С практически не изменились, в то время как в классе А было отмечено снижение ставок на 11,8% по отношению к уровню I квартала 2016 года, в классе В – на 4,7%. На конец отчетного периода средние ставки в рублях составили для класса А 24 360 рублей за 1 кв. м в год, для класса В – 17 040 рублей; для класса В – 13 080 рублей и для класса С – 11 160 рублей за 1 кв. м в год. На объектах, сохранивших арендные ставки в долларах, договоры, как правило, заключались по фиксированному курсу, а средний размер долларовой ставки удерживался на уровне $650 за 1 кв. м в год. Эксплуатационные расходы в среднем по рынку составляют порядка 3500 — 9300 рублей за 1 кв. м/год для сегментов А, В , В.

Выводы

Хотя во II квартале 2016 года объемы ввода в сегменте офисной недвижимости сохранялись на низком уровне, во II полугодии ожидается сдача ряда крупных объектов площадью 60-120 тыс. кв. м. Предполагается, что годовой объем ввода сохранится на уровне 500-600 тыс. кв. м.

По словам Марии Онучиной, наиболее крупными из новых объектов прирастет класс А, что может негативно сказаться на уровне вакансии в нем. Тем не менее серьезных изменений не будет в арендной политике управляющих компаний, поэтому в высококлассных сегментах, А и В ожидается стабилизация арендных ставок на текущем уровне. В тоже время из-за снижения заполняемости в классах В и С можно ожидать продолжения корректирования ставок в сторону снижения. «На фоне продолжающейся ротации арендаторов между различными классами БЦ и снижения уровня заполняемости объектов в целом, управляющим компаниям стало сложнее работать в сфере функционального управления, в том числе в связи со значительной дебиторской задолженностью арендаторов», — отмечает вице-президент Группы Becar Виктор Козин.