Аферисты и мошенники являются большой угрозой для столичного рынка недвижимости. И надо иметь знания, чтобы им противостоять. Поэтому недавно в Учебном Центре компании «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» прошел круглый стол на тему «Мошенничество в сфере недвижимости». Провела его старший юрист компании Инесса Дёмина.

Она в частности отметила, что, к сожалению, с развитием рынка недвижимости количество мошенничеств не становится меньше. Поэтому тем, кто собирается совершать или сопровождать сделки (агенты компаний) надо как можно больше знать о них. Кто не знает, а это чаще всего люди, которые стараются сами проводить сделки, те чаще всего и попадают в неприятные ситуации. Ибо мошенника распознать очень непросто. Они, как правило, бывают обаятельными и стараются расположить к себе человека. Кроме того, умеют убедить его не тратить деньги на комиссию компании. И люди очень часто поддаются их обаянию. Так что бойтесь данайцев, дары приносящих. Такие люди, как правило, приведут вас к судебным разбирательствам, которые могут закончиться плачевно. Возможно, суд и не отнимет квартиру, но нервов и средств на адвокатов потратите больше, чем если бы вы заплатили надежной компании за проведение сделки с недвижимостью.
Инесса Демина рассказала о сделках, которые проходят с привлечением кредитных средств банков. Люди порой считают, что раз кредит дает крупный банк, то и опасаться им нечего. Но, увы, банк дает только деньги, а за чистоту сделки он ответственности не несет. И в случае, если у вас отнимут квартиру, то кредит вам все равно придется выплачивать. Некоторые скажут, что страховая компания поможет. Да, но она покроет только сумму кредита, а свои накопления останутся без прикрытия.
— Для примера приведу такой случай, — сказала Инесса Николаевна. – Одна хозяйка набрала кредитов (здесь и далее некоторые истории взяты из судебной практики адвоката Максима Граната) и к моменту взыскания сумма долга составляла уже порядка 22 миллионов рублей. Кредитор выиграл дело в суде, и решение о взыскании с нее долга вступило в законную силу. И тогда, понимая, что дела плохи, она дарит папе принадлежащую ей квартиру, а папа решает квартиру быстренько продать. Покупателю квартира понравилась, он обращается в банк ВТБ24 за выдачей ипотечного кредита и просит проверить квартиру. Через некоторое время менеджеры банка ему ответили, что все хорошо, проблем нет, они готовы кредитовать выбранную им квартиру. Проблемы у покупателя все же возникли, спустя некоторое время. Не сумев получить свои деньги, кредиторы бывшей собственницы квартиры возбудили дело о ее банкротстве и попросили проверить все ее сделки с недвижимостью, совершенные до начала процедуры банкротства. При банкротстве физического лица сделки дарения, а особенно близким родственникам, могут быть признаны недействительными в судебном порядке. Что и случилось. Кредиторы бывшей собственницы просили признать недействительной не только сделку дарения, но и последующую куплю-продажу, и вернуть квартиру в конкурсную массу. Но адвокату в суде в данном случае удалось «перевести стрелки» на отца должницы. Он же реально получил деньги от покупателя за проданную квартиру.

Так что вот вам и банковская проверка. Хотя в данном случае вся информация была в открытом доступе, и банковским работникам не составляло большого труда заглянуть на сайты судов и судебных приставов и увидеть, что прежнюю хозяйку привлекают к ответственности за долги по кредитам. Так что на банк надейся, но специалиста пригласи. Или хотя бы проконсультируйся, прежде чем принять решение о самостоятельной покупке квартиры.

К сожалению, случаи, когда обмануть добросовестного покупателя пытаются супруги, нередко стали встречаться на рынке недвижимости. Вот вам такой пример. Супруги Петя и Маша купили 5/6 долей у родственника мужа, но оформили долю на супруга. Вскоре родственник умер, и Петя унаследовал еще 1/6 долю данной квартиры. И когда вся квартира стала собственностью супругов, они ее решили продать. Хозяином всей квартиры по документам был Петя. Маша, как это и положено по закону, дала своему супругу нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры. И не успел новый собственник распаковать вещи, как получил повестку в суд. Оказалось, что Маша оспаривает сделку купли-продажи. В исковом заявлении она написала, что ее согласия на продажу не было. Но как же так? Вот же подписанный ей документ. Все это так, только он подписан на всю квартиру, а общими у них были 5/6 долей, потому как именно они были куплены совместно, а квартира в целом и доля в праве это разные с юридической точки зрения объекты. А 1/6 как бы выпадает из этого. А все из-за того, что не совсем правильно было составлено согласие на продажу. Кроме того, Маша требовала признать всю квартиру совместной собственностью супругов так как к моменту продажи супруги сделали дорогостоящий ремонт на общие деньги, что в конечном счете привело к удорожанию квартиры. Но покупатель судиться не стал, испугался, ведь наши суды выносят порой очень «странные» решения. Они заключили мировое соглашение с Машей, и он выплатил супруге продавца стоимость 1/12 доли в квартире.

Инесса Демина привела еще одну очень поучительную историю для тех, кто полагается в сделках на знакомых или частных маклеров.

Проживал в муниципальной квартире одинокий мужчина средних лет. С женой давно развелся, близких людей не было. Работал слесарем на заводе. И как-то на работе он завел разговор о том, что, мол, надо бы ему приватизировать квартиру, да никак не может выписать племянницу с братом. И тогда его напарник по цеху сказал, что есть у него знаковый юрист, работает в службе судебных приставов. Он, мол, тебе точно поможет.

Назавтра он их познакомил. Юристом оказалась худенькая девушка, но с крепкой хваткой. Обсудили все вопросы, договорились об оплате и работа закипела. Она таскала слесаря по инстанциям, он что-то подписывал, куда указывала юрист. И, конечно, ничего не читал, он же ей доверял.

А вскоре она пропала вместе с документами, перестала отвечать даже на телефонные звонки. Это обеспокоило мужчину. А когда он узнал, что квартира ему уже не принадлежит, то просто впал в ступор. Когда немного пришел в себя, то обратился к адвокату и тот подал иск в суд на аферистку. Оказалось, что ушлая девушка выписала племянницу и брата нашего героя, приватизировала на него квартиру и продала ее… себе. В суд она представила все документы. Они нареканий не вызывали, все подписи делал он сам. Он и не отрицал, что подписывал, он же просил выписать родственников и сделать приватизацию своей квартиры. А что подписывал? На этом он не заострял внимания. Решил, что она специалист, знает что делает.

Убедить суд, что мужчина не понимал, что делал, адвокату было очень сложно. И тогда он пригласил врача-психолога, который установил, что клиент малограмотный, доверчивый, внушаемый, имеет проблемы с памятью, ранее не имел дел с оформлением недвижимости и юридически сложными документами. И хотя психическими заболеваниями обманутый не страдал, но с помощью грамотного заключения судебного эксперта удалось убедить суд, что ни о какой продаже квартиры мужчина не помышлял, в смысл подписываемых документов не вникал, да и прочитав эти документы, вряд ли бы что понял, не имея представления о том, чем доверенность на приватизацию отличается от доверенности на продажу.

Суд, после долгих разбирательств, признал договор купли-продажи квартиры, подписанный самим пострадавшим, недействительным. Возможно, здесь слесарю помогло то, что не было написано расписки о том, что он получил деньги за проданную квартиру. Не озаботилась этим мошенница. Она считала, что раз в договоре написано, что расчеты произведены и деньги продавец получил еще до сделки, то этого вполне достаточно, да и не рассчитывала, наверное, что малограмотный дурачок обратится за помощью к адвокату. А если бы была расписка на деньги, то неизвестно, как бы повернулось дело в суде. К сожалению это не единственный случай, когда пожилые, одиноко проживающие люди, становятся «легкой добычей» для мошенников.

Инесса Демина привела еще ряд примеров, которые показывают, что, несмотря на то, что рынок недвижимости становится более продвинутым, вышел на электронно-цифровой уровень, количество афер не уменьшается, наоборот, они видоизменяются вместе с рынком. Похоже, что они не исчезнут никогда, поэтому получение знаний участниками рынка недвижимости о случаях всевозможных афер, поможет людям в дальнейшем распознать мошенника еще на ранней стадии и не попасть в неприятные ситуации.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН