Советы / Реформа и новый взгляд на реализацию нежилых помещений
В середине лета наступает очередной этап реформы строительной отрасли. С 1 июля многие проекты многоквартирных домов перейдут на обязательное использование эскроу-счетов при оплате квартиры. Это значит, что деньги поступают не напрямую застройщику, а в уполномоченный банк, где блокируются до окончания строительства. Застройщики, лишенные «бесплатных» средств, будут переходить на проектное финансирование или пытаться искать пути обхода. На этом фоне особое значение приобретает проблема реализации нежилых помещений в многоквартирном доме.
Согласно действующей редакции 214-ФЗ, застройщики, реализующие жилые помещения физическим лицам, обязаны использовать только ДДУ. Но при этом закон допускает продажу гражданам нежилых помещений как по ДДУ, так и на основании иных договорных конструкций, что предоставляет застройщикам возможность выбора формы договора. «На практике вероятны любопытные ситуации, — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». – Например, когда дольщик приобретает квартиру по ДДУ, при этом машино-места и кладовки реализуются по предварительному договору купли-продажи, а коммерческие помещения на первом этаже — по договору соинвестирования».
Раньше такое разнообразие несильно влияло на рынок, ведь по всем договорным конструкциям застройщики получали денежные средства напрямую от дольщиков. По этой причине многие компании предпочитали реализовывать нежилые помещения по тем же ДДУ, что и квартиры. Однако схема с эскроу-счетами меняет ситуацию. После 1 июля 2019 года застройщики теряют возможность напрямую привлекать средства дольщиков по ДДУ, в то время как прочие варианты лишены указанного ограничения. Соответственно, появляется интерес в отказе от ДДУ при продаже машино-мест, кладовок, нежилых помещений, в пользу других схем.
«Интересная ситуация может сложиться при пакетных продажах, то есть когда идет одновременное приобретение жилья, машино-места и кладовки, — говорит Дмитрий Логинов. — Застройщики могут пытаться играть с ценой, снижая стоимость квартиры и в то же время повышая ценник на нежилье. Конечно, до предложений в формате «купи машино-место за 6 млн рублей и получи квартиру бесплатно» дело вряд ли дойдет, но возможности маневра у маркетологов будут».
Еще одной «дыркой в заборе» реформы является проблема апартаментов, представляющих собой нежилые помещения, но приобретаемых в основном для проживания. Апартаменты дешевле квартир, поскольку при их проектировании и строительстве не обязательно соблюдать требования, действующие в отношении жилых помещений. Например, в части инсоляции и социальной инфраструктуры. Первоначально рынок таких объектов развивался в крупных городах. Их удобно возводить там, где площадки под застройку сильно ограничены соседними зданиями, и это объясняется менее жесткими требованиями в отношении проектов.
В то же время реформа долевого строительства способна переформатировать сам подход к строительству апартаментов в России. Поскольку речь идет о нежилых помещениях, то застройщики вправе продавать их как по ДДУ, так и по прочим видам договоров. Однако обязательное использование эскроу-счетов с 1 июля распространяется только на ДДУ, что делает переход на новую схему добровольным для застройщиков в сегменте апартаментов. Как следствие, в ближайшие годы логичен всплеск возведения апартаментов даже на тех площадках, где существует возможность жилой застройки. Также строительство может выйти за пределы крупных городов и пойти в регионы.
Другие статьи раздела "Советы"
- 19.01.2017 Кабмин отрапортовал о росте стипендий и зарплат в Украине
- 29.08.2017 Мнение: Большинство россиян хотели бы жить в частном доме
- 15.09.2017 В Украине мало сланцевого газа, но много других видов – Коболев на YES
- 24.01.2018 Эксперт рассказал о рынке недвижимости Пушкинского района Санкт-Петербурга
- 08.12.2017 Сколько стоит снять жильё в Петербурге во время ЧМ-2018 года
- 07.05.2018 Комплекты детской мебели
- 11.05.2017 Монтаж кондиционеров
- 02.05.2017 Объем предложения на московском рынке продолжает увеличиваться — Эксперт
- 21.03.2019 Федеральный рейтинг высотности строящегося жилья в России
- 25.12.2017 Формирование культуры добрососедства — тренд 2017 года в строительной отрасли Подмосковья
- 08.02.2018 Инвестиционные итоги 2017 года на рынке недвижимости Сочи: Абсолютными лидерами по росту цен стали апарт-комплексы
- 14.11.2018 Петербургу нужны доходообразующие проекты и генеральная стратегия развития
- 09.04.2018 Доктор рядом
- 12.01.2018 Студии комфорт-класса — лидеры роста цен в 2017 году
- 18.01.2019 Кризис обострил конкуренцию на рынке ремонтных услуг Петербурга
- 06.02.2017 Эксперты подвели итоги IV квартала 2016 года на рынке торговой недвижимости Москвы