«В целом рынок новостроек, безусловно, переживает непростые времена, — оценивает уходящий год генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов. – Снижение спроса на рынке в целом, рост себестоимости строительства, снижение маржинальности проектов, — все это негативно сказывается на реализации проектов. В то же время в этом году было предпринято достаточно много усилий для поддержания отрасли и потребителей. Так что рынок развивался под воздействием разнонаправленных факторов».
Ключевым для большинства застройщиков и покупателей жилья событием 2017 года стало значительное снижение ипотечных ставок. В этом году ипотека стала более дешевой и доступной для покупателей новостроек. Ставки опустились ниже 10% годовых, появились программы под 6-7% годовых, что является одним из наиболее низких показателей для Российского ипотечного рынка. Также уменьшился и размер первоначального платежа по кредиту, банки опять начали предлагать программы с нулевым первым взносом. В целом ипотека стала еще более доступной для большинства граждан нашей страны, что, в свою очередь, привело к определенному росту спроса. Некоторые из тех, кто ранее не мог накопить на первый взнос или не мог взять кредит из-за более высоких ежемесячных платежей, в этом году смогли это сделать. «Каждое решение о снижении ставок создает сразу две дополнительные группы потенциальных покупателей, — считает Роман Лябихов. – Во-первых, это те люди, которые планировали покупку квартиры, но ждали более выгодных условий. Во-вторых, те, для кого уменьшение процентов по кредиту делает ежемесячные более приемлемыми».
Однако, несмотря на повышение доступности ипотеки, которая является главным драйвером рынка недвижимости массового сегмента, взрывного роста спроса на новостройки в целом в 2017 году не произошло. Одна из главных причин этому – продолжающееся уже несколько лет падение реальных доходов населения. Согласно опубликованным данным Росстата в январе-октябре реальные доходы населения в РФ снизились на 1,3% по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году. Таким образом, снижающиеся финансовые возможности при одновременном росте цен на большинство товаров и услуг приводят к тому, что многие откладывают покупку жилья «на потом». Кроме того, определенная часть потребителей занимает выжидательную позицию в расчете на снижение цен на квадратные метры.

Новостройки ближайшего Подмосковья (до 5 км от МКАД) по-прежнему серьезно конкурируют с наиболее доступными проектами эконом-класса, расположенными в границах МКАД, которые не существенно отличаются от них по цене. А продолжающийся рост объемов предложения новостроек массового сегмента в границах «старой» Москвы способствует сохранению, а в некоторых случаях даже небольшому увеличению оттока части спроса из ближайшего Подмосковья в столицу. Поэтому учитывая это, а также невысокий спрос на новостройки в целом и текущий избыток предложения, который накопился за прошлые годы на рынке первичной недвижимости в области, Подмосковные застройщики в этом году очень осторожно выводили на рынок новые проекты. Некоторые из них по возможности старались сдерживать выход в продажу новых ЖК, поскольку начинать новые проекты при текущей конъюнктуре рынка достаточно рискованно – можно просто не найти на них покупателя. Большинство девелоперов в этом году сосредоточилось на достройке своих текущих ЖК, а объем предложения пополнялся преимущественно за счет новых корпусов в уже реализуемых проектах.

Реновация в Москве

Планы властей по сносу пятиэтажек в столице стали, пожалуй, наиболее громкой и обсуждаемой новостью в 2017 году на рынке недвижимости. Конечно, пока, на этапе разработки и утверждения планировок территорий первых кварталов для реновации данная программа не оказала существенного влияния на рынок. Тем не менее, в связи со скорым запуском данной программы некоторые застройщики уже вынуждены были начать пересматривать свои дальнейшие планы и стратегии развития. Ведь согласно опубликованному интервью с руководителем столичного стройкомплекса, всего в рамках реновации власти планируется вывести в продажу около 15 млн кв. м жилья массового сегмента. Безусловно, это колоссальный объем, который значительно усилит конкуренцию, как на столичном рынке недвижимости, так и между Москвой и ближайшим Подмосковьем.

Законодательные изменения и инициативы

В 2017 году вступил в силу ряд поправок в ФЗ-214, а также в конце года заработал в полную силу компенсационный фонд долевого строительства. В совокупности все данные нововведения в целом способствовали повышению прозрачности деятельности большинства застройщиков, работающих по ФЗ-214, а также увеличению защищенности дольщиков. Также в этом году был принят ряд новых поправок в ФЗ-214, которые заработают с 1 июля 2018 года. В дальнейшем эти изменения могут кардинально изменить рынок недвижимости. «Но уже и сейчас сами участники рынка начали перестраивать свою деятельность под новые условия, в определенных случаях менять свою структуру и формат работы, наращивать уставной капитал» — отмечает Роман Лябихов.