На вопросы отвечает управляющий собственник девелоперской компании «ОМОКС», застройщик жилого комплекса «Чайка» и «Сонцтаун» Алексей Кулагин. 1. Сегодня с ценами продаж недвижимости происходят странные вещи. При примерно одинаковых конструктивах зданий, цены колеблются от 10 тыс. грн/м2 до 60 тыс. грн/м2, что, с точки зрения, обычного покупателя совершенно нелогично.
А.К. Когда я вижу рекламу строительства нового жилого комплекса с ценой продаж ниже 11000 грн/кв.м., задаю себе вопрос, а собираются ли там, что-либо строить, или это очередной » фантомный проект»?
Все, кто хоть что-то смыслят в стройке, знают, что сегодня себестоимость вновь начинаемых объектов колеблется в пределах от 9 до 10 тыс. грн./кв.м. и это без уплаты налогов. Видя цену продаж до 11 тыс. грн/м2 впадаешь в оцепенение, что это за бизнес, если ничего не зарабатываешь, да ещё находишься под угрозой обвинения в неуплате налогов?

2. А на чем можно сэкономить на стройке? Естественно, чтобы все-таки построить, не нарушая проекта, продать и при этом никого не обмануть и не нарушить закон?

А.К. Хорошо, тогда надо начать от обратного.

Застройщики всегда рекламируют строящиеся объекты, как жилую комплексную застройку. Это должно вселить в покупателя надежду, что он имеет дело не с проектом отдельно стоящего домика, а с комплексной застройкой, как минимум, четвёртой, пятой категории сложности, с массивной социальной и инженерной инфраструктурой, где есть все, что нужно молодой семье для жизни. Но, как только мы начинаем говорить о комлпексной застройке, сразу становимся в «обойму» обязательных процедур, прописанных законом. И начинаются они с получения технических условий.

У всех монополистов: энергетиков, газовщиков, водоканальщиков, требования к развитию инженерной инфраструктуры очень высоки, а значит и очень затратные для застройщика. Кроме того, с больших комплексных застроек по договорам о долевом участии в развитии, всё в той же социальной и инженерной инфраструктуры, идут массивные отчисления в бюджет громад. И что наиболее важно, к объектам четвертой, пятой категории весьма высокие требования у строй инвест экспертизы, как по плотности, так и по структуре застройки.

Стройинвестэкспертиза, в первую очередь, очень ревностно относится к жизнеобеспечению населенных пунктов. Эксперты учитывают в вопросе жизнеобеспечения все самые дальние перспективы развития населенных пунктов и это единственно правильный подход. Для этого они проверяют, какие нагрузки, от «вторжения» стройкой, лягут на уже действующие объекты инженерно-транспортной инфраструктуры региона. Затем планируют меры компенсирующие увеличение нагрузок на инфраструктурные объекты. Из всего выше сказанного, я думаю, вы уже поняли, что никакой экономии при реализации крупных проектов жилой комплексной застройки не получается.

3. Вывод напрашивается сам собой — правильно строить — это очень дорого, а строить неправильно это неуважение к народу и будущему своей страны, ведь именно по состоянию жилого фонда и быту людей, определяется цивилизационный уровень нации, именно так вы формулируете миссию строительной индустрии. Но мы существенно не должны отклоняться от темы, поэтому скажите, а как же все-таки получается цена продаж, ниже 11 тыс. грн/м2? Кого обманывают и кому недоплачивают?

А.К. Чтобы обойти все затратные законодательные преграды, есть очень строго наказуемые хитрости. Например, чтобы не «морочить» голову с реальными техническими условиями на развитие территорий населённых пунктов, нужно строить по декларации один небольшой домик без учета того, что будет его окружать. Для этого надо, разделить единый землеотвод на мелкие участочки. Это даст формальную возможность проектировщику не учитывать обязательных объектов социальной и инженерной инфраструктуры, а также не заморачиваться на нормативных расстояниях между домами. В этом случае, можно не считать фактических комплексных нагрузок по инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуре и не получать технических условий. Как следствие, застройщик может вообще не тратиться на инженерно-транспортную инфраструктуру, хотя ее существующих мощностей может не хватить, чтобы напоить людей водой, забрать все хозфекальные стоки, осветить, обогреть и доставить своевременно и без пробок на дорогах, всех жителей, к нужному им месту. Уже сегодня примеров транспортных и инженерно-технических коллапсов в эксплуатации жилого фонда очень много. Эти проблемы результат нарушения градостроительных норм и правил. Особенный цинизм этих нарушений виден, когда под сто квартирным домом стоит выгребная яма, из которой спецмашины, три раза в день, вывозят фекалии, а чуть далее – отстойник для светлой хозфекальной фракции, обсаженный деревьями и выдаваемый за парк с воняющим водоёмом, для «любимых» покупателей «серой недвижимости».

А.К. Это ужасно, но неужели неправильным подходом нельзя воспрепятствовать? Ведь есть градостроительная документация, генпланы сел и городов, детальные планы территорий, планы развития инженерной инфраструктуры, если это бумага для проформы, то тогда зачем их делают?

Генеральный план и детальный план территорий являются самой большой помехой в реализации «плохих» схем. Без наличия этих основополагающих документов стройка — полу уголовный процесс, причем с полной ответственностью местных органов самоуправления, сельских, городских, районных и областных администраций. Законом предусмотрено, что именно администрации сел и городов являются заказчиком генеральных планов и детальных планов территорий.

В разрешительный процесс включено достаточно много структур, имеющих право контролировать правильность развития населённых пунктов. Это земельные инспекции, доморощенные сельские, городские и областные архитекторы, громады населенных пунктов, ГАСКи всех уровней, стройинвестэкспертизы. Кроме того есть налоговые администрации и структуры Антимонопольного комитета Украины, которые тоже весьма не посторонние участники этого процесса и последствий, связанных с его нарушением. То есть контроля больше, чем это нужно, но мы всегда упираемся в конфликт целей, обязанностей и желаний.

4. Как мы понимаем: цель застройщика – снизить затраты на строительство и при этом сохранить свою прибыльность, причем это можно сделать только «обделив» кого-то. Как на практике этого можно достичь?

Чтобы не принимать во внимание генпланы и детальный план территорий, нужен коллективный сговор. Суть коллективного сговора в том, что всем участникам процесса предлагается отнестись к генеральному плану и детальному плану территории формально, не рассматривать весь необходимый комплекс объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Все должны видеть только то, что видно из поступающих от землепользователей заявок на строительство. И желательно, чтобы землепользователи готовили эти заявки, именно с целью скрыть общую картину. Как правило, такие сговоры обслуживают юридические фирмы-посредники между администрациями населенных пунктов, людьми, застройщиками и контрольным сегментом чиновничьей касты.

Дробление больших единых участков на мелкие участочки – это первый шаг. Принцип дробления — один дом на одно физ лицо. Далее идет прикладное применение закона. По закону все параметры проекта, касательно охранных зон и придомных территорий, должны решаться в рамках собственного землеотвода. Поэтому предлагается все, что есть за пределами твоей земли – не считать. Предлагается не учитывать в твоем отдельно взятом проекте все, что мешает его максимальной прибыльности, но использовать то, что помогает нарастить прибыль.

Мы знаем, что у жилья нет охранных зон, но есть зоны затенения, влиящие на расчет инсаляционных показателей, и нормативные расстояния от возможного падения зданий, которые зависят от этажности. Размер придомных территорий сводится к тому, что он должен обеспечивать объезд пожарной машины вокруг дома. Все эти ограничения будут минимальны, если мы рассматриваем только один дом, на одном маленьком участке, тогда транспортные и инженерные нагрузки рассчитываются только от одного дома, тоже происходит с детскими садами, школами и спортивно-оздоровительными объектами. Понимаем, что вся эта инфраструктура просто не нужна на один дом. Причем все участники процесса осознают, — по факту этих домиков окажется много, но никто не суммирует нагрузок на сети, дороги и социалку, потому, что никто не хочет видеть, что это единый цельный проект развития населенного пункта.

Дальше все вопросы переходят в разряд технических. Владелец земли требует не препятствовать его правам на используемом участке, а все участники процесса с ним молча соглашаются. Это хрестоматийный пример главенства формы над смыслом, что является запретным для любых законодательных актов. Беспредел порождает следующий беспредел… В планировочных решениях дома, появляются однокомнатные квартиры менее 28 м2, фактически это коридор в сторону окна с унитазом, электропечкой, и модным Европейским названием «квартира-студио» . Исходя из существующих украинских норм, однокомнатных квартир менее 32 м2 быть просто не может, за такой «сюжет» можно лишиться лицензии.

Из схемы деления земли, сразу вырисовывается схема продаж недвижимости с физлица. Физлицо является заказчиком строительства. Статус физлица, как заказчика стройки, дает возможность минимизировать суммы отчислений по договорам долевого участия в бюджет громады, закупать за наличные деньги строительные материалы с большими дисконтами, наличными оплачивать стройку и рекламу. То есть, чем больше субъектов присоединятся карманами к наличному обороту, тем больше коллектив порочного соучастия. При расчете наличными нет НДС. Сумма «экономии» от неуплаты НДС ложится в карманы «содействия уклонистам». Физ.лиц подбирают из расчёта, чтобы в последствии налоговые службы, не могли их найти. Оператором проведения финансовых акций, выступает по нотариальной доверенности, доверенное лицо-посредник

.
От всей этой схемы серые застройщики получают двойной эффект.

Уменьшают бюджеты громад, за счет чего увеличивают прибыль от стройки.

Получают возможность заключения безнотариальных договоров физического лица с физическим лицом.

Бездокументарные сделки не мониторятся, они не видны для внешнего мира и налоги с этих сделок не платятся.

Закупки строительных материалов за наличный расчёт и расчёт наличными со строителями, не проводят в налоговых накладных, — значит, и их не видно.

Иногда юридические фирмы – посредники предлагают вариант продаж имущественных прав через биржу , заверяя что финансовый мониторинг с этой сделки не делается, а мы с вами понимаем, что и налоги, без финансового мониторинга, не будут уплачиваться. Случай посредников с биржей – чистая уголовщина, это имитация биржевой деятельности, а по факту изменение получателя налички, если физ.лицо – застройщик вдруг чего-то убоялся.

5. Поясните более подробно выгоду застройщиков от внедрения схемы с физлицом?

А.К. Физическое лицо при продажах является налоговым агентом, но у этого «агента» по закону финансовая отчетность один раз в год, а продажи недвижимости он ведет каждый день. И если все продается за наличный расчет, то нет отчетности и никому это не видно. Еще раз напоминаю, что продают не недвижимость, а право ее иметь в будущем, поэтому всё не нотариально. Финансовый мониторинг с таких сделок, естественно, не делается, и налоги не платяться, такие сделки идут кэшем, без привлечения банков.

Если вдруг, налоговая начала проверку,- можно дать взятку нижнему чину — если он ее берёт. Если взятку не берут, то заплатите штраф 200 грн., сошлитесь на расхлябанность и плохую память, а затем внесите поправки в свою декларацию. Если налоговики, уж очень вредничают, можно сказать им, что декларация послана вами по почте. Если не дошла, то покажите копии этой декларации, и отметки почты о приеме конверта к отправке. Содержание конверта обычно заполняют рекламой налогового департамента, работающего с физ.лицами. Получив такое письмо, сотрудник сразу его выбрасывает. Это стандартный кураж юридической молодежи, которым фирмы-посредники повсеместно выхваляются, подбадривая соучастников.

На первый взгляд, никто в этой серой схеме, серьезных обвинений к конкретному физ.лицу предъявить не сможет. Если физ.лицо использовали разово, а затем человек «затерялся» в АТО, или стал гражданином другой страны, то дело становится безнадежным, но это всего лишь на первой взгляд. Если физ.лицо или его посредника, идентифицировали, то даже спустя два и более лет, налоговая может обсчитать обратным счетом, всё, с точностью до 5% и тогда это приведет к очень большим неприятностям. Кстати, это касается не только продавца, посредника и покупателя, все они просто «конфета» для фискалов, ведь они документарные соучастники процесса, которые потянут за собой строителей, поставщиков, биржу, юриста-посредника и т.д. Каждый из них подает свою личную или производственную декларацию по концу финансового года, а любое участие в процессе, так или иначе, связано с декларированием. Вариант, если доверителя не нашли, является еще более отягощающим обстоятельством, к которому обязательно присоединят нотариуса, выдавшего доверенность. Весь этот коллектив могут обвинить в умышленном создании условий для «исчезновения человека», присоединив в процесс прокуратуру и милицию. Кроме того, нюансы поиска доверителя, могут перевести дело в русло, когда вся компания будет сама искать своего «Фунта», под пристальным сопровождением СБУ, уходя уже от статей по финансированию сепаратизма.

6. Да, все становится намного серьёзней. На ранних стадиях проекта эти события должны предупреждаться ГАСКами, структурами АМК и ГНА. Как они мотивируют своё бездействие сейчас, ведь всё всем понятно и всё всем видно?
А.К. Основной постулат членов социума – если можно не делать, то не делают. Как ни рассуждай, а организация такой схемы возможна с молчаливого согласия всех. Возможно, она организована с коррупционным умыслом, а возможно и с целью оперативной разработки злоумышленников. Цели кардинально противоположные, но по сроку действия одинаковы. За год люди или привыкнут к доле, или наработают материал для раскрытия.

Строительный бизнес не только прозрачный, но и весьма предсказуемый по своим циклам, принципам и подходам. Этого не знают только дилетанты. Стоимость постройки египетских пирамид и сегодня можно определить с точностью до 5% любые циклы по затратам и доходам, как на ладони. В стройке все понятно, прогнозируемо и просчитываемо, как прямым, так и обратным счетом.

Все серые проекты сразу видны. Продажи начинаются с привлечения покупателей недвижимости, и если на рекламе отразить, что строится всего один дом, да ещё и по декларативному методу, то покупатель насторожиться и никогда не доверит свои деньги однодневному застройщику. Именно поэтому, даже один дом рекламируют громко, как жилой комплекс, город сад, европейский, голандский и прочие придуманные кварталы. Если всё хорошо «организовать» и всех заинтересовать, то никто не заметит, что в разрешительных документах на рекламируемый жилой комплекс, отведено не десять гектар, а всего десять соток.

Теперь о работе органов государственного контроля. Рекламу контролирует АМК и раз он не видит нарушений в рекламе жилого комплекса на 10-ти сотках, значит не хочет этого видеть. Хотя возможно именно в это время, АМК занимается «кропотливой разработкой», злостных нарушителей, с целью привлечения их к ответственности. Если это так, то юристы-посредники, втянувшие в эту схему множество строек, уже сотрудничают с силовиками, выдавая себя за наёмный персонал, раскрывая фамилии и суммы, идущие мимо них .
ГАСК тоже может сделать вид, что он не понимает принципа главенства смысла над формой. Поэтому он и не требует технических условий, обязательной экспертизы и многих других нормативных документов. Хотя можно предположить, что и у ГАСКа просто не наступило время «разбрасывать камни».

Добросовестных застройщиков уже третий год очень настораживает то, что от Антимонопольного комитета и ГАСКа никто ничего не скрывает. Наоборот, цинично и повсеместно все заявляют с бордов о строительстве крупного объекта, на который нет ни экспертизы, ни тех. условий.

Ну и последнее – налоги. Так вот налоги в этой цепочке просто не предусмотрены, хотя просматриваются они весьма легко. Жаль, что в эту схему втянуто и могут пострадать множество строителей и производителей строительных материалов. Жаль, что эта схема привела к резкому повышению цены на строительные материалы и культивировала чернуху в столь чистом, по сути, бизнесе.

А.К. А как обстоят дела в ЖК «ЧАЙКА»?

Как вы уже догадались, жилой комплекс «ЧАЙКА» — правильная застройка. По другому и не может быть, это длинный по времени реализации проект и чтобы его удачно закончить, все должно быть в русле закона. Мы строим десять лет и еще будем строить минимум пять лет. Любая «чернуха» может остановить проект в течение года, максимум полтора, всё зависит от срока создания товара. Время создания товара – это завершение малого цикла. По техническим и бухгалтерским документам, любой орган может сделать то ли отрицательный, то ли положительный вывод.

Девять лет подряд жилой комплекс «ЧАЙКА» признается Лучшей комплексной застройкой Украины и уже 4 года формат обслуживания жилого комплекса «ЧАЙКА» признается лучшим в Украине. Любые изменения в проекте застройки ЖК «ЧАЙКА» сопровождались, как и положено, прохождением повторных экспертиз проекта, у нас их уже три. Созданный нами формат обслуживания, жилого комплекса «ЧАЙКА» сегодня проходит «испытание социумом». Счастливо жить хотят все, но готовить этот процесс, нужно ежедневно и только в позитивном створе, именно этим, круглосуточно, непрерывно занимаются наши обслуживающие структуры.

По благоустроенности территорий, по обеспеченности объектами собственной социальной и спортивной инфраструктуры, в расчёте на одного жителя, ЖК «ЧАЙКА» пока вне сравнения ни с одной стройкой Украины. Это дорогого стоит, особенно для компании-застройщика. Наша стройка менее рентабельна с точки зрения доходности, чем многие другие стройки, а значит, мы менее конкурентно способны и держимся только за счёт того, что большую часть доходов возвращаем назад в стройку. Такую цену мы платим за создание более комфортных и правильных пространств для наших граждан. С другой стороны, мы более стабильны, прежде всего, морально и психически, мы уважаем свой выбор и люди платят нам доверием.