6 сентября Центробанк РФ уже в третий раз за неполные три месяца опустил ключевую ставку на 0,25 п.п., тем самым вернув показатель к уровню весны 2014 года — 7%. Владимир Пинаев, Генеральный директор компании CBRE в России, прокомментировал данное решение и его влияние на рынок инвестиций в коммерческую недвижимость:- В целом, данное решение было ожидаемо экономистами и не стало сюрпризом для рынка. Стоит однако отметить, что текущее значение ставки еще существенно выше 5,5% — ее значения, каким оно было установлено на 13 сентября 2013 года — момент когда ключевая ставка была принята как основной инструмент денежно-кредитной политики. Смягчение кредитно-денежной политики обусловлено продолжающимся сокращением темпов годовой инфляции и снижением проинфляционных рисков. Согласно заявлениям регулятора, темпы роста российской экономики остаются низкими, что связано как с внутренними, так и с внешними причинами, в том числе снижением темпов роста мировой экономики. Текущее значение ключевой ставки соответствует верхней границе диапазона нейтральной-денежно кредитной политики. 

Очередное снижение ключевой ставки, в целом, создает благоприятный фон с точки зрения инвестиций на рынке коммерческой недвижимости, поскольку будет способствовать снижению стоимости заемных банковских ресурсов и собственных средств инвесторов.

Ретроспективный анализ показывает наличие положительной корреляции учетной ставки и ставок капитализации по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости – снижение/увеличение учетной ставки, как правило, приводило к последующему снижению/росту ставок капитализации. Однако не будем забывать, что волатильность ставок капитализации существенно ниже и отложена во времени. Уровень ставок капитализации формируется в результате сочетания ряда факторов, и кроме стоимости капитала важную роль также играют ожидания участников рынка, соотношение спроса и предложения и другие факторы. 

На текущей момент уровень ставок капитализации для премиальных объектов офисной недвижимости составляет 9-9,5%, торговой недвижимости – 9,25-9,75%, складской недвижимости -11-11,5%. Отметим, что в 2013 году ставки капитализации для премиальных объектов офисной недвижимости составляли — 8,5%, торговой недвижимости – 9%, складской недвижимости – 11%.

Добавим, что очередное заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 25 октября 2019 г. Аналитики допускают, что к концу года чрезмерно низкая инфляция может побудить регулятор опустить ставку ниже 7%.