Условность положительной динамики последних двух показателей в том, что беспрецедентный уровень торга вовсе не свидетельствует о «здоровье» рынка (как раз наоборот), а максимальный за последние два года уровень цен в валюте (сам по себе тоже, кстати, номинальный, поскольку 100 % сделок на рынке массовых сегментов проходят в рублях) – не более чем следствие валютных колебаний, но никак не роста инвестиционной привлекательности московских квартир.«Самым точным словом в обобщенной характеристике московского вторичного рынка жилья в 2017 году будет “сползание”. В целом мы наблюдали последовательный нисходящий тренд (в годовом выражении) по всем ключевым показателям – спросу, объему и цене. При этом все изменения происходили в “штатном” режиме – без нервных колебаний, в границах ожиданий и потребностей большинства продавцов и покупателей. По нашим оценкам, актуальный спрос, выраженный в количестве финансовых обязательств о проведении сделок, снизился с начала года на 9,5 %, средняя цена предложения – на 2,2 %. Лучшими месяцами по показателям покупательской активности стали октябрь и ноябрь – в это время на рынке отчасти реализовался отложенный спрос, накопленный с расчетом на некоторое снижение цены к концу года. По количеству договоров предоплаты эти два месяца даже немного превзошли октябрь-ноябрь прошлого года. Однако это исключение – спрос в остальные месяцы 2017-го уступал уровню прошлого года в соответствующие периоды», – отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. 

Плавное, но последовательное усиление нисходящего тренда на московском вторичном рынке жилья закономерно привело к обновлению многолетних минимумов ключевых рыночных показателей – в том числе ценовых. Рассмотрим, как отразились на ценах тенденции 2017 года.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость на начало декабря, средняя заявленная продавцами цена на московском вторичном рынке жилья составляет 178,2 тыс. рублей за кв. м. Это на 2,2 % ниже, чем в начале года и на 11 % меньше исторического максимума (200,2 тыс. рублей за кв. м), зафиксированного аналитиками компании в феврале 2015 года. После этого пика (в ответ на падение платежеспособного спроса) начала развиваться устойчивая тенденция по снижению цены – в настоящее время показатель является минимальным с ноября 2013 года.

При этом надо понимать: средняя цена предложения – это ожидания продавцов, и ее плавная отрицательная динамика как раз свидетельствует о том, что собственники недвижимости хоть и корректируют свои запросы, но делают это крайне медленно. Она заметно отличается от продажной цены – той, по которой в реальности происходят сделки и которая в максимальной степени отражает ожидания покупателей. Средняя цена продажи на московском вторичном рынке жилья за последний год снизилась в среднем на 8 % и находится в настоящее время примерно на уровне 2011 года.

«Нет никаких предпосылок, чтобы в среднесрочной перспективе рыночная ситуация радикально изменилась. Тренд на постепенное снижение как заявленных, так и реальных цен на вторичное жилье будет развиваться и дальше, пока через полтора-два года мы не достигнем ценового дна», – отмечает Сергей Шлома.

Как олимпийский чемпион по прыжкам с шестом Сергей Бубка в середине 1980-1990 гг. по сантиметру выпрыгивал из рекорда в рекорд, так и доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья за последние два года обновляет максимумы по проценту. В 2016-м рекорд составлял 86 % в ноябре-декабре. Он был побит в мае 2017 года: 87 % продаж вторичного жилья в столице состоялись по итогам торга на понижение. Но уже в июне преодолена новая планка – 88 %. В июле рекорд устоял, но в дальнейшем показатель стал – также с минимальным шагом – снижаться и по итогам ноября составил 84 %. Средний размер скидки в настоящее время – 8,3 %.

Некоторое сокращение доли продаж с дисконтом к концу года в ИНКОМ-Недвижимость объясняют активизацией спроса в октябре и ноябре и не считают его поворотным моментом. «Возвращение этого показателя на среднерыночный уровень (50-60 %) возможно только вследствие изменения ценовой конъюнктуры – через формирование устойчивой положительной динамики по этому показателю, а этого мы не ожидаем ранее 2019 года», – говорит Сергей Шлома.

Следствием в целом незначительных колебаний курса национальной валюты в уходящем году является минимальная коррекция показателей средних заявленных цен на московском вторичном рынке жилья, выраженных в долларовом эквиваленте. На текущий момент присутствует небольшая положительная динамика – 3,1 % ($3025 за кв. м в ноябре против $2935 за кв. м на начало января). Надо сказать, что это наименьшее изменение долларовых цен за 11 месяцев начиная с 2014 года (для сравнения: аналогичный показатель в 2016-м – плюс 5,3 %, в 2015 году – минус 17,8 %, в 2014-м – минус 23,7 %). В то же время в апреле 2017 года средняя цена на вторичное жилье в столице, выраженная в долларах, однократно поднялась до $3221 – это максимум с июля 2015 года.

В ИНКОМ-Недвижимость не ожидают сколь-либо существенного подорожания жилья в долларовом эквиваленте в 2018 году. Скорее наоборот: вероятно его удешевление, связанное с потенциально возможной коррекцией курса рубля из-за нагрузки на бюджет, которая заметно возрастет в будущем году в связи с новыми социальными обязательствами государства. Однако в любом случае колебания курса не окажут значительного влияния на вторичный рынок жилья массовых сегментов: все объекты в этом сегменте номинируются и торгуются в российской валюте.