П’ять головних трендів, які визначатимуть розвиток світового та українського офісного ринку в найближчі роки

ОЛЕКСАНДР ФІАЛКА,
партнер Retail and Development Advisor

Стан ринку комерційної нерухомості в більшості випадків безпосередньо залежить від ситуації в економіці держав загалом. Одним з найпоказовіших у цьому сенсі є офісний сегмент. Це не дивно: в період зростання економіки в країні активно розвиваються як місцеві компанії, так і великі міжнародні гравці. Попит на офісні приміщення зростає, що тягне за собою підвищення орендних ставок і стимулює додаткові інвестиції в галузь.

Відповідно, в період економічного спаду, банкрутства підприємств і закриття підрозділів світових компаній, стагнує і ринок офісної нерухомості. Така ситуація вже спостерігалася в Україні в часи світової фінансової кризи 2008-2009 років, а також у 2014-2015-му, коли анексія Криму та пряме військове вторгнення російських військ на схід країни призвели до обвалу української економіки.

Останні кілька років ми спостерігали плавне відновлення ринку зі скороченням частки вакантних площ і помірним зростанням орендних ставок. Чи збережеться позитивна динаміка — питання відкрите. З одного боку, у новій українській владі є всі можливості і важелі для проведення в країні необхідних реформ та активізації зростання економіки, яка і зараз росте швидше, ніж очікувалося. За даними Держстату, приріст реального ВВП України в другому кварталі цього року побив трирічний рекорд, склавши 4,6% в порівнянні з аналогічним періодом 2018 року. А зовсім недавно аналітики JP Morgan поліпшили свій прогноз ВВП України на поточний і наступний роки — до 4,3% і 3,8% відповідно.

З іншого боку, багато відомих економістів все частіше прогнозують чергову світову кризу. Розмови про неї підігрівають новини з різних частин світу: торгові війни США і Китаю, обвал на біржах Азії, ймовірна рецесія в Німеччині, яка є найбільшою економікою Європи. Все це не вселяє оптимізму. Втім, є і хороші новини. Криза — це час можливостей і ті компанії, які зможуть запропонувати споживачам дійсно цінний продукт або послугу, можуть не тільки втриматися на плаву в складні часи, а й зміцнити свої позиції на ринку.

У сегменті офісної нерухомості також є тенденції, враховуючи які девелопери можуть передбачати майбутні потреби своїх орендарів, а ті зі свого боку — створювати оптимальні умови для роботи своїх працівників. Ось 5 головних трендів, які визначатимуть розвиток світового та українського офісного ринку в найближчі роки:

1. Активний розвиток коворкінгів

Однією з найпомітніших тенденцій, які формують офісний сектор, є динамічний розвиток коворкінгів. Це один з тих трендів, який обумовлений зміною переваг і потреб співробітників. Згідно з нещодавнім дослідженням компанії IWG про міжнародний ринок праці, під час якого було опитано 15 000 осіб з 80 країн, з’ясувалося, що комфорт і гнучкий графік роботи для багатьох претендентів набагато важливіші, ніж інші чинники. Результати дослідження продемонстрували, що 54% опитаних віддадуть перевагу можливості вибирати режим роботи замість відомого бренду роботодавця. До того ж майже третина респондентів готова відмовитися від престижної посади, в разі необхідності проводити повний робочий день тільки в офісі.

Зростання популярності гнучкого формату роботи і кількості коворкінгів спостерігається і в Україні.

Наприклад, компанія IWG, що керує мережею Regus, за останні два роки збільшила кількість своїх коворкінг-центрів у Києві вдвічі — до 8 об’єктів. Загалом у столиці налічується вже понад 40 таких просторів, а нові відкриваються із завидною регулярністю. На мінливі тенденції вже зараз реагують не тільки провідні девелопери офісної нерухомості, а й торгової. Зокрема, компанія Arricano цьогоріч заявила про зміну проекту київського ТРЦ Lukianovka. Девелопер вирішив відмовитися від будівництва житлової нерухомості поруч з ТРЦ на користь коворкінгового простору площею приблизно 20 000 кв. м.

2. Формування багатофункціональних центрів

Крім зростання популярності коворкінгів, можна виділити й інший тренд, властивий ринку комерційної нерухомості загалом, і офісного сегмента зокрема. Це девелопмент багатофункціональних центрів. Все частіше світові девелопери проектують об’єкти, які поєднують не тільки класичні типи нерухомості (житлову, торговельну та офісну), але і громадські простори, виставкові комплекси тощо. Успішні приклади класичних багатофункціональних комплексів є і в Україні. Серед них можна виділити київський МФК Gulliver, в якому роблять ставку на синергію бізнец-центру і торгово-розважального складника.

Офісні площі в ТРЦ проектують й інші столичні девелопери. Зокрема, таким шляхом пішов споруджуваний у Києві Retroville, в межах якого реалізують бізнес-центр площею понад 11 000 кв. м. Компанія Dragon Capital, яка володіє торговим центром Піраміда, планує провести реконцепцію об’єкта, під час якої він буде доповнений офісною складовою. А вже згадуваний ТРЦ Lukianovka перепроектували з акцентом на мультифункціональність з розширеною розважальною зоною і фуд-кортом, а також креативними просторами — офісами і коворкінгами.

3. Підвищені вимоги до сервісу

Поряд з підвищенням вимог персоналу до робочого простору, зростають і запити орендарів офісних приміщень. Звичного набору сервісних операторів у бізнес-центрі вже недостатньо. В умовах сучасного темпу життя працівникам необхідно мати під рукою якомога повніший спектр послуг. Крім звичних їдалень і ресторанів, сервісну складову можуть вдало доповнити кав’ярні і бари, відділення банків і страхових компаній, офіси юристів і нотаріусів, салони краси і магазини, а також спорт- і фітнес-клуби.

Девелоперам життєво необхідно відповідати очікуванням споживача, підлаштовуватися, а іноді й передбачати їхні майбутні потреби.

Гарним прикладом також може бути наявність платних конференц-залів на території бізнес-центру. Розуміючи перспективи такого формату роботи, в цю нішу заходять навіть непрофільні гравці. Так, київський оператор кафе і ресторанів Dinner’s, який об’єднує приблизно 10 закладів у столиці, влітку цього року заявив про плани відкрити три конференц-зали для здавання в оренду в київському БЦ Horizon Park.

4. Зростання девелоперської активності

Протягом останніх чотирьох років введення в експлуатацію офісних площ у Києві було стабільно низьким, не перевищуючи і 50 000 кв. м на рік. Відносно велике введення офісів у період 2011-2014 років, коли обсяг нових площ лише раз не дотягнув до позначки 150 000 кв. м, призвів до перенасичення ринку, яке було особливо помітно на тлі падіння економіки в 2014-2015-ому. Однак зараз девелопери знову повертаються в гру.

За попередніми оцінками, цьогоріч в експлуатацію буде введено понад 85 000 кв. м офісних приміщень, що стане п’ятирічним рекордом для столичного ринку.

Активізація будівництва офісних центрів цілком виправдана, враховуючи поступове зниження вакантності і зростання орендних ставок у наявних БЦ. Попит на якісні приміщення неухильно зростає, на ринку вже відчувається дефіцит офісних площ високого класу і багато компаній констатують нестачу вільної пропозиції.

5. Занепад застарілих бізнес-центрів

Введення в експлуатацію нових офісних площ знову посилить конкуренцію на ринку і призведе до нової хвилі переїздів компаній якісніші приміщення. Ця тенденція була помітною ще в другому кварталі цього року. Аналітики ринку відзначали невелике зростання вакантності в офісному сегменті, який стався вперше з 2015 року і був зумовлений фактичним переїздом компаній у нові офіси. Підтвердженням цього є той факт, що зростання вакантності відбулося саме в бізнес-центрах класу В.

Експерти й учасники ринку впевнені, що з відкриттям нових офісних площ слід очікувати посилення тенденції переїздів компаній у сучасні і якісніші бізнес-центри.

У такій ситуації офісна нерухомість класу В або нижче, а також морально застарілі об’єкти, відчуватимуть певний тиск. Не виключено, що в умовах відтоку орендарів і зростання вакантності їм доведеться знижувати ставки, або ж інвестувати в оновлення своїх об’єктів, щоб зробити їх привабливішими.