Советы / Эксперт: механизму эскроу-счетов не хватает нулевой ипотеки
С 1 июля эскроу-счета станут обязательными для всех новых проектов, а также небольшого объема новостроек, которые не подпадут под критерии Минстроя и не смогут продолжить работу по старым правилам. У реформы есть явное преимущество — возвратность денежных средств, перечисляемых дольщиками по ДДУ. Однако, несмотря на данный плюс, сам механизм нельзя назвать совершенным. У него есть уязвимые места, и это, прежде всего, вопросы защищенности процентов, уплачиваемых ипотечными заемщиками.
Проектное финансирование удобно для дольщиков тем, что механизм минимизирует риски покупателей. Средства дольщиков замораживаются на эскроу-счетах до окончания строительства и строители смогут их получить только после выполнения своих обязательств. В случае развития неблагоприятного сценария дольщик может расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги, в то время как застройщик осуществляет строительство за счет банковского кредитования.На первый взгляд, дольщик полностью защищен, однако не все так однозначно.
Определенные сложности кроются в совместимости эскроу-счетов и ипотечного кредитования, с помощью которого оплачивается в среднем более 50% ДДУ (в массовом сегменте цифра еще выше). Согласно 214-ФЗ, банк не производит начисления процентов на остаток по эскроу-счету, и в случае расторжения ДДУ дольщик получает назад инвестированные средства по номиналу. Если квартира оплачивается с помощью ипотечного кредита, то на эскроу-счетах блокируется только тело кредита. При этом в период строительства дольщик выплачивает ипотеку, платежи по которой включают в себя и погашение тела кредита, и проценты за пользование. В случае банкротства застройщика дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат погашенной части тела кредита, а проценты за пользование не возвращаются. Таким образом, налицо прямые убытки для ипотечных заемщиков, что противоречит их интересам в условиях отказа от новостройки. Действующее законодательство предоставляет дольщикам возможность взыскать такие убытки с застройщика-банкрота. Однако шансы на компенсацию потерь крайне низкие.
«Примечательно то обстоятельство, что при новой схеме долевого строительства ипотечные кредиты наиболее выгодно оформлять в том же банке, где и финансируется строительство, — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон. — Таким образом, средства, формально выданные заемщику, остаются в том же банке и могут быть повторно «выданы» следующим заемщикам. По сути, как вариант «разменного пятака» в известной повести братьев Стругацких».
Сейчас в приоритете — снижение ипотечных ставок. В этой ситуации вырисовывается интересная конструкция, способная снизить стоимость кредитов и решить проблему возвратности процентов по ипотеке при банкротстве застройщика. «Необходимо установить нулевую ставку ипотечного кредита на период строительства. До ввода дома в эксплуатацию заемщики будут осуществлять выплаты только тела кредита. В кредитном договоре также будет прописываться привязанный к ключевой ставке механизм автоматического увеличения ставки после завершения строительства», — считает Дмитрий Логинов.
В этом случае банкротство застройщика не будет приводить к финансовым потерям дольщиков во время расторжения договора. Кроме того, строительная отрасль получит стимул к развитию, т.к. нулевая ставка, хоть и будет действовать первые 1,5-2 года, позволит многим гражданам улучшить жилищные условия. В выигрыше и дольщики, и строители, и государство. Однако под удар попадают сверхприбыли банки, что препятствует реализации данной схемы.
Другие статьи раздела "Советы"
- 07.11.2018 Гидроизоляция кровель и не только
- 28.01.2017 Что будет с курсом доллара в Украине
- 03.09.2019 Рынок новостроек во второй половине 2019 года
- 11.02.2020 Грузовики на отремонтированный мост Патона не пустят
- 05.11.2019 Caterpillar оценили в $6,8 млрд.
- 27.12.2019 В Одессе на берегу моря незаконно возводят многоэтажки
- 04.02.2019 Климат вносит разнообразие в российские новостройки
- 04.07.2017 Гройсман уверяет, что стабильности ПриватБанка ничего не угрожает
- 02.05.2016 Львов догоняет Киев по количеству ОСМД
- 12.08.2016 В Украинских хранилищах стало больше газа
- 26.09.2017 Основной риск покупки квартиры по неустойке заключается в том, что подрядчик не выполнит свои обязательства — Эксперт
- 05.08.2016 ФОТОФАКТ. Как выглядит «Запорожец» повышенной проходимости
- 28.04.2017 Какие факторы для покупателей являются наиболее важными при выборе загородных домов и участков
- 30.08.2017 Газосиликатные блоки
- 27.01.2020 Изготовление бейджиков: выбор материала. Как купить бейджи для сотрудников?
- 16.11.2017 Эксперты подвели итоги 3 квартала 2017 года на гостиничном рынке Москвы и Санкт-Петербурга