Советы / Эксперт: механизму эскроу-счетов не хватает нулевой ипотеки

26.03.2019

Эксперт: механизму эскроу-счетов не хватает нулевой ипотеки

С 1 июля эскроу-счета станут обязательными для всех новых проектов, а также небольшого объема новостроек, которые не подпадут под критерии Минстроя и не смогут продолжить работу по старым правилам. У реформы есть явное преимущество — возвратность денежных средств, перечисляемых дольщиками по ДДУ. Однако, несмотря на данный плюс, сам механизм нельзя назвать совершенным. У него есть уязвимые места, и это, прежде всего, вопросы защищенности процентов, уплачиваемых ипотечными заемщиками.

Проектное финансирование удобно для дольщиков тем, что механизм минимизирует риски покупателей. Средства дольщиков замораживаются на эскроу-счетах до окончания строительства и строители смогут их получить только после выполнения своих обязательств. В случае развития неблагоприятного сценария дольщик может расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги, в то время как застройщик осуществляет строительство за счет банковского кредитования.На первый взгляд, дольщик полностью защищен, однако не все так однозначно.
Определенные сложности кроются в совместимости эскроу-счетов и ипотечного кредитования, с помощью которого оплачивается в среднем более 50% ДДУ (в массовом сегменте цифра еще выше). Согласно 214-ФЗ, банк не производит начисления процентов на остаток по эскроу-счету, и в случае расторжения ДДУ дольщик получает назад инвестированные средства по номиналу. Если квартира оплачивается с помощью ипотечного кредита, то на эскроу-счетах блокируется только тело кредита. При этом в период строительства дольщик выплачивает ипотеку, платежи по которой включают в себя и погашение тела кредита, и проценты за пользование. В случае банкротства застройщика дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат погашенной части тела кредита, а проценты за пользование не возвращаются. Таким образом, налицо прямые убытки для ипотечных заемщиков, что противоречит их интересам в условиях отказа от новостройки. Действующее законодательство предоставляет дольщикам возможность взыскать такие убытки с застройщика-банкрота. Однако шансы на компенсацию потерь крайне низкие.

«Примечательно то обстоятельство, что при новой схеме долевого строительства ипотечные кредиты наиболее выгодно оформлять в том же банке, где и финансируется строительство, — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон. — Таким образом, средства, формально выданные заемщику, остаются в том же банке и могут быть повторно «выданы» следующим заемщикам. По сути, как вариант «разменного пятака» в известной повести братьев Стругацких».

Сейчас в приоритете — снижение ипотечных ставок. В этой ситуации вырисовывается интересная конструкция, способная снизить стоимость кредитов и решить проблему возвратности процентов по ипотеке при банкротстве застройщика. «Необходимо установить нулевую ставку ипотечного кредита на период строительства. До ввода дома в эксплуатацию заемщики будут осуществлять выплаты только тела кредита. В кредитном договоре также будет прописываться привязанный к ключевой ставке механизм автоматического увеличения ставки после завершения строительства», — считает Дмитрий Логинов.

В этом случае банкротство застройщика не будет приводить к финансовым потерям дольщиков во время расторжения договора. Кроме того, строительная отрасль получит стимул к развитию, т.к. нулевая ставка, хоть и будет действовать первые 1,5-2 года, позволит многим гражданам улучшить жилищные условия. В выигрыше и дольщики, и строители, и государство. Однако под удар попадают сверхприбыли банки, что препятствует реализации данной схемы.
 


Другие статьи раздела "Советы"



Новые прайс-листы

1 ООО "КТП-Энергоснаб"
Товаров: 51
2 АСТСТРОЙ
Товаров: 524
3 ООО "ТК-Сервис"
Товаров: 10

Новые компании

1 "МОНОЛИТ-ОНЕГО" ООО
Петрозаводск
2 Наркологическая Клиника Угодие
Москва
3 ООО ВладМеталлСтрой
Владимир

Новые статьи

1 Бетон марок М100-М450 и цементный раствор в Лобне с доставкой
Полезное
06.05.2016
2 Кадастровые работы
Полезное
05.05.2016
3 Ремонт
Полезное
05.05.2016
4 Как же сделать родной дом уютным?
Архитектура и Дизайн
05.05.2016
5 Керамзит
Полезное
04.05.2016
6 Как же сделать родной дом уютным?
Архитектура и Дизайн
04.05.2016
7 Манипулятор – Ваше решение для перевозки
Полезное
04.05.2016
8 Комплексная отделка квартир СПб
Полезное
04.05.2016
9 Устройство кровли под ключ
Полезное
04.05.2016
10 Очистка воды из скважины
Полезное
04.05.2016
11 Ваш небольшой бизнес и порядок в доме
Полезное
04.05.2016
12 Ваш помощник
Полезное
04.05.2016
13 Компания Клинкер
Полезное
04.05.2016
14 Модульное строительство
Полезное
04.05.2016
15 Шкаф
Полезное
04.05.2016

used
Рейтинг@Mail.ru     Яндекс цитирования      
0.028 +