— С какими рисками сталкивается человек, покупая квартиру по переуступке? Какие “подводные камни” стоит предусмотреть? Что теряет человек при переуступке квартиры? На что стоит обратить внимание покупателю?

При оформлении сделки переуступки (цессии) продавец квартиры в строящемся доме передает покупателю – цессионарию – свои права и обязательства по договору долевого участия (ДДУ), заключенному им ранее с застройщиком. Это законный механизм приобретения жилья в новом доме, который имеет свои особенности и риски.

Важно отметить, что переуступка может быть оформлена только до момента подписания передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Обычно перед этим событием на рынке увеличивается количество объектов, предлагаемых по договору цессии. Это связано с желанием инвесторов, купивших квартиру на начальной стадии строительства по минимальной цене, получить прибыль до момента оформления квартиры в собственность. Преимуществом приобретения новостройки по переуступке является экономия относительно цены недвижимости, на которую уже оформлено свидетельство о праве.

Опасности, с которыми может столкнуться цессионарий, можно разделить на несколько категорий.

Риски, связанные с процессом строительства

Подписывая договор цессии, покупатель принимает все риски, связанные с участием в долевом строительстве. При этом продавец отвечает только за подлинность предоставленных документов. Поэтому важно провести ту же предварительную работу по оценке застройщика и возводимого объекта, что и при заключении первичного ДДУ. Кроме того, если покупатель решит разорвать отношения с застройщиком, последний будет обязан вернуть ему лишь указанную в договоре долевого участия сумму (плюс проценты за использование денежных средств). Таким образом, дольщик окажется в проигрыше, если стоимость квартиры, приобретенной через цессию, была выше.

Риски, связанные с продавцом Недобросовестный дольщик может попробовать продать жилье сразу нескольким покупателям. Это возможно только при уступке прав не по ДДУ, а по договорам, которые не регистрируются Росреестром (например, предварительный договор купли-продажи). Из-за отсутствия государственного учета таких сделок, мошенник может совершить «двойную продажу». Однако цессия по ДДУ подлежит обязательной регистрации, поэтому является более надежным способом передачи прав на недвижимость.

Риски объявления сделки недействительной Цессия может быть признана недействительной, если не было выполнено хотя бы одно из нескольких условий. Продавец должен завершить расчеты по ДДУ с застройщиком или передать обязанности по оплате договора новому покупателю.

Последнему нужно проверить, не было ли просроченных платежей, иначе обязанности по их перечислению будут возложены на него. Покупателю стоит запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неучтенных долгов. Застройщик должен дать письменное согласие на совершение сделки, если этого требует договор долевого участия. Кроме того, обычно строительная компания взимает комиссию за переуступку прав, размер которой может составить 50-100 тыс. рублей. Даже если ДДУ не обязывает продавца получать согласие девелопера, его нужно обязательно уведомить о проведении сделки цессии.

Желательно сделать это в течениt 10 дней после регистрации переуступки. Иначе строительная компания получит право игнорировать требование покупателя о выплате неустойки за нарушение срока ввода дома в эксплуатацию. Если квартира приобреталась дольщиком с привлечением ипотечного кредита, необходимо получить согласие банка на проведение сделки. Покупая недвижимость по договору цессии, важно получить информацию о семейном положении продавца.

Если на момент заключения ДДУ он состоял в браке, то квартира является совместным имуществом пары. Поэтому для совершения сделки потребуется письменное согласие супруга. Кроме того, цессия может быть признана подозрительной сделкой, если она была совершена по заведомо заниженной цене или менее чем за год до банкротства дольщика-продавца. Это ведет к признанию ее недействительной. Переуступка прав на квартиру облагается налогом, поэтому иногда стороны принимают решение уменьшить стоимость, отражаемую в договоре. Однако это ущемляет права покупателя.

Во-первых, при расторжении сделки он не получит реально уплаченную сумму, во-вторых, это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры. Еще несколько лет назад приобретение жилья путем цессии у физического лица значительно затрудняло получение ипотечного кредита.

Однако банки приспосабливаются к потребностям клиентов, соглашаясь финансировать сделки по уступке прав на уже аккредитованные объекты недвижимости. Сегодня в числе кредитных учреждений, предлагающих свои услуги в данном сегменте, «Сбербанк», ВТБ24, DeltaCredit, «Банк Москвы» и др. Это подтверждает надежность работы механизма цессии на первичном рынке.