Советы / Отмена долевого строительства может сделать столичные новостройки дороже «вторички»
В трех из десяти округов старой Москвы средняя цена предложения квартир комфорт-класса в новостройках в настоящее время превышает аналогичный показатель на «вторичке»: максимальная разница – 9,1 % — отмечается в СЗАО, в среднем на 7,5 % дороже вторичного жилья предлагают стоящиеся квадратные метры в ЮВАО, на 4,5 % — в ЮЗАО. В категории «бизнес/премиум» средняя заявленная цена квартир на «первичке» выше аналогичных показателей объектов вторичного рынка уже в шести округах: ВАО, САО, СВАО, СЗАО, ЮАО, ЮВАО. Наибольший разрыв ценовых показателей при этом наблюдается в ЮАО и ЮВАО – здесь новостройки бизнес-класса дороже премиальной «вторички» на 20,1 % и 10,3 % соответственно.Самое дешевое относительно новостроек вторичное жилье в домах, сданных в течение трех последних лет, предлагается в ВАО: -30,8 % по сравнению со средней ценой на первичном рынке в этой же локации. Самое дорогое – в ЦАО: 20,1 %.
Тенденция постепенного сокращения разницы цен на квартиры в сегментах первичного и вторичного рынка жилья столицы была отмечена в ИНКОМ-Недвижимость в первой половине позапрошлого года и за прошедшие время не только не потеряла актуальность, но и получила дальнейшее развитие. Так, по данным Аналитического центра компании, с начала 2016 года разрыв средних ценовых показателей предложения объектов разного класса в новостройках и на «вторичке» сократился с 22,4 % до 19,7 % (экономкласс), с 23,9 % до 5,4 % («комфорт»), с 20,9 % до 7,2 % («бизнес»/ «премиум»).
«Оценивая изменение ценовых показателей за прошедшие два года, мы видим не только развитие тенденции сокращения разрыва цен в новостройках и на вторичном рынке жилья столицы, но и их разнонаправленную динамику. Ее следствием как раз и является наблюдаемое уменьшение разницы цен. На «вторичке» последовательно дешевели жилые объекты всех категорий масс-маркета. Ситуация на первичном рынке не такая однозначная: аналитики компании фиксируют отрицательную динамику заявляемых продавцами цен на квартиры экономкласса, но отмечают их увеличение в категориях «комфорт» и «бизнес»», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Так, по данным Аналитического центра компании, с начала 2016 года цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась на 12,2 % (экономкласс), на 6,5 % («комфорт»), на 3,1 % («премиум»). При этом специалисты подчеркивают, что эти показатели отражают ожидания продавцов. Средняя цена реальных сделок уменьшилась в зависимости от сегмента в среднем от 10-15 % («комфорт», «премиум») до 20 % («эконом»). В то же время заявляемые застройщиками цены за тот же период снизились только на квартиры экономкласса: отрицательная динамика составила 9,1 %. Стоимость жилья категории «комфорт» увеличилась на 16,3 %, объектов бизнес-класса – на 13,8 %
Сравнение актуальных средних цен предложения в строящихся ЖК и на вторичном рынке по классам комфортности и округам свидетельствует о том, что в настоящее время в категории «эконом» во всей старой Москве квартиры в новых домах в среднем дешевле, чем на «вторичке». В категории же «комфорт» в трех округах новостройки предлагаются дороже, чем вторичное жилье — в СЗАО (на 9,1 %), ЮВАО (на 7,5 %) и ЮЗАО (на 4,5 %). В сопоставимых категориях «бизнес» (новостройки) и «премиум» («вторичка») средняя заявленная цена квартир на первичном рынке выше аналогичных показателей объектов вторичного рынка уже в шести округах: ВАО (на 0,6 %), САО (на 3,3 %), СВАО (на 1,9 %), СЗАО (на 13,3 %), ЮАО (на 20,1 %), ЮВАО (на 10,3 %) .
Если анализировать средние цены предложения на первичное жилье и объекты т. н. новой «вторички» (выставленные на продажу в домах, сданных в течение трех последних лет) по территориальному признаку, но без разделения на классы комфортности, то выясняется следующее: только в шести из десяти округов старой Москвы «вторичка» сохраняет «наработанный» годами гандикап. Так, в ЦАО современное вторичное жилье предлагается дороже квартир в новостройках на 20,1 %, в ЮВАО – на 9,9 %, в ЮАО – на 5,1 %, в СВАО – на 1,6 %, в ЮЗАО – на 1 %, в ЗАО – на 0,7 %. В трех округах средняя цена предложения квартир в новостройках превышает аналогичный показатель на «новой вторичке». Максимальная разница – 30,8 % — отмечается в ВАО. В среднем на 11,7 % дороже нового вторичного жилья предлагают строящиеся квадратные метры в СЗАО; на 4,8 % — в САО.
Определенная условность данного сравнения цен на первичном рынке и в сегменте «новой вторички» – в разном качестве оцениваемого жилищного фонда. Например, на первичном рынке ВАО в настоящее время вообще нет объектов экономкласса, только «комфорт» и «премиум», что очевидным образом сказывается на показателе средних цен. Однако статистика позволяет оценить общую ценовую конъюнктуру на рынке современного жилья старой Москвы.
Сокращение разрыва цен в сегментах новостроек и «вторички» ставит под угрозу ключевое конкурентное преимущество первичного рынка – привлекательную для потребителя цену (на протяжении длительного времени – в среднем на 20-25 % ниже вторичного жилья в зависимости от этапа строительства). При этом в ИНКОМ-Недвижимость предполагают дальнейшее развитие данной тенденции.
«Последние инициативы властей в отношении первичного рынка – в частности, анонсированная отмена долевого строительства и введение проектного финансирования, заставляют быть крайне осторожными в прогнозах развития ситуации в сегменте новостроек, в том числе очень сомневаться в возможности ощутимого снижения цен на эти объекты. «Пространство для маневра» также ограничивает требование сохранять необходимую рентабельность производства. У «вторички» нет таких «обязательств» и «грозовых туч на горизонте». На вторичном рынке жилья, по сути, отсутствуют понятия рентабельности и себестоимости, а значит, и жесткие границы торга. Огромное количество сделок здесь – альтернативные операции купли-продажи, при которых потребителю, в сущности, не так важно, сколько стоит его недвижимость. Главная задача – совершить сделку – переехать из условной «однушки» в Выхино в «двушку»в Кузьминках. Цена однокомнатной квартиры в этой ситуации человека интересует исключительно в контексте общего бюджета покупки и суммы предстоящей доплаты. Если вырученная сумма позволит в рамках запланированных трат приобрести подходящий объект, сделка состоится. Поэтому правило простое: если снижается цена на исходную квартиру, мы ищем «альтернативу», собственник которой тоже готов к торгу», — объясняет Сергей Шлома.
Другие статьи раздела "Советы"
- 05.10.2016 Насколько выгодно инвестиции в недвижимость
- 22.04.2019 «Звезды Арбата»: новый пул апартаментов с отделкой
- 05.04.2017 Видеошок: 4000-сильный «Корвет» взлетел в воздух на скорости 360 км/ч
- 08.05.2019 Металлочерепица
- 06.10.2016 Кабмин ищет деньги на повышение пенсий
- 01.03.2018 Самый дорогой район Москвы — Арбат, самый дешевый — поселение Кленовское
- 13.11.2018 В Новой Москве в октябре отмечен значительный прирост объемов предложения
- 08.05.2017 Как купить квартиру со средней зарплатой в Киеве
- 21.03.2018 Права добросовестных покупателей недвижимости в нашей стране практически не защищены — Эксперт
- 13.08.2016 Правила успеха от владельца сети отелей Hilton
- 29.03.2019 Доходность долей в Петербурге составляет 100 процентов
- 09.07.2017 Как платить за коммуналку дешевле и быстрее: все плюсы и минусы разных систем
- 21.07.2016 «Лидер Групп» построит в Шушарах две транспортные магистрали
- 05.08.2016 Цены на нефть начали расти
- 27.01.2017 Бузулукский механический завод будет выпускать белорусские комбайны
- 27.05.2019 Металлическое остекление зданий набирает популярность