В первые два месяца года ипотечный рынок «раскачивался», снижение объема выдачи относительно первых месяцев 2016 года составило 15%, отмечают аналитики «Метриум Групп». Но уже в марте темп прироста настолько ускорился, что существенно превысил показатели 2015-2016 годов, и теперь сопоставим с данными успешного для ипотеки 2014 года, рекордные объемы выдачи которого до сих пор не побиты. Сравним результаты первого полугодия 2017 года с аналогичными периодами 2016 и 2014 годов. Итоги 2015 года в анализе не участвуют в связи с тем, что они гораздо ниже.По состоянию на 1 июля 2017 года в целом по России количество выданных кредитов составило 426 032 единиц, что выше на 7,95% от количества выданных за этот же период 2016 года с помощью господдержки и на 9,6% ниже, чем в 2014 году. При этом объем выдачи достиг уровня 775 325 миллионов рублей, что на 15,9% выше, чем в прошлом году за этот же период и всего на 1,8% не дотянул до выдачи 2014 года в денежном выражении. То есть по итогам полугодия можно сказать, что ипотека в 2017 году развивается более активно, чем в год субсидирования ставки. Есть все основания полагать, что по итогам всего текущего года рынок ипотеки скорее всего превысит рекорды 2014 года, считают эксперты «Метриум Групп».
При этом, в Московском регионе в I полугодии ипотека также демонстрирует положительную динамику в сравнении с предыдущим годом: всего зарегистрировано 21 713 ипотечных договора, что выше прошлогоднего значения на 16,6% и является максимальным значением с 2013 года. Из прошедших шести месяцев максимальное количество ипотечных сделок зафиксировано в июне – 4 951, в предыдущие годы в этом периоде таких высоких показателей не было.

По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рынку ипотеки (первичный и вторичный рынок) продолжает свое снижение: на текущее время она составляет 11,5%, что меньше на 1,24 п.п. к первому полугодию 2016 г. и на 0,72 п.п. к аналогичному периоду 2014 г. В противовес этому растет средний размер кредита: теперь он составляет 1 820 000 рублей, что на 5% больше, чем в I полугодии прошлого года и на 12,4% больше, чем в 2014 году.

С 2014 года наблюдается тенденция к увеличению среднего срока кредитования: если до 2016 года он чаще всего составлял 15 лет (180 месяцев), то по состоянию на 1 июля 2017 году он равен 15,5 года (185,7 месяцев), увеличившись на 5,7 месяцев. Стоит отметить, что срок кредитования в этом году практически на год дольше, чем за первые полгода 2014 г. Несмотря на это, общая банковская статистика говорит о том, что ипотечный кредит в среднем гасится за 5-7 лет. То есть за счет снижения ставок и увеличения срока кредитования, заемщики оформляют кредиты на большие суммы, при этом продолжая активно досрочно погашать, как и в прошлые годы.

Таким образом, уверенно можно говорить о том, что 2017 год установит новый уровень рекордных показателей. Этому благоприятствуют следующие факторы: ключевая ставка находится на уровне 9%, инфляция снижается (сейчас она на уровне 4,2%, плановое значение по итогам года – 4%). Страна адаптировалась к антироссийским санкциям, бизнес перестраивается, наблюдается стабилизация в экономике, вследствие чего оживился спрос на недвижимость и ее кредитование.

«В настоящее время на рынке довольно много предложений от банков, в которых предлагаются ставки ниже 9% (то есть уровня ключевой ставки) – это так называемые «пробные шары» от кредиторов, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Следуя призыву правительства о кредитовании под 6-8%, банки соревнуются если не за фактические 7%, то хотя бы за маркетинговое значение, запуская совместные программы с застройщиками за счет предоставления скидки от продавца».

В общей массе кредиторов, выдающих ипотеку, средние значения ипотечных ставок следующие: 10,9% – на первичном рынке и 11,5% – на вторичном. У ведущих ипотечных банков – 10,2% для приобретения новостройки (минимально – 9,5% по программе АИЖК и 10% в Сбербанке и Газпромбанке) и 10,9% – на готовые квартиры (минимальные значения предлагают Интерпрогрессбанк – от 9,75%, Газпробанк и Россельхозбанк – 10%), что является своеобразным рекордом по минимальным ставкам в рублях. Ранее уровень 8-10% мы видели только в специальных программах, например, у Сбербанка «8-8-8», под критерии которой подходило очень малое количество заемщиков.

На фоне выгодных условий кредитования нового жилья продолжается рост заключенных договоров долевого участия: в Московском регионе в I полугодии зарегистрировано 23 862 договора, что на 66% больше, чем в аналогичный период 2016 года. Рынок вторичного жилья также постоянен в своем тренде на снижение: в I полугодии этого года заключена 54 661 сделка по переходу прав, что на 12,87% ниже, чем в прошлом году.

Как отмечают эксперты «Метриум Групп», на текущий момент разница в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынком как никогда минимальна. В результате, при прочих равных условиях покупатели отдают предпочтение строящемуся жилью. С другой стороны, прослеживается явное увеличение спроса на объекты в пределах старой Москвы и в районах Новой Москвы, приближенных к МКАД.

По данным «Метриум Групп», распределение ипотечных сделок по сегментам на первичном рынке в I полугодии 2017 года произошло следующим образом. В Московском регионе в квартирах массового сегмента доля ипотеки составила 47,35%, в сегменте бизнес-класса ипотека присутствует в 35% сделок, а в отдельных объектах премиум-класса доля ипотеки в анализируемом периоде составила более 38,5%. Средняя доля ипотечных сделок в анализируемый период по Московскому рынку новостроек составила 45,25%. С одной стороны, это говорит о высокой зависимости застройщиков от ипотеки. С другой стороны, подтверждает, что ипотека развивается и без помощи государственной поддержки, являясь одним из драйверов роста экономики.

По мнению экспертов «Метриум Групп», низкая доля длительной (свыше 90 дней) просроченной задолженности в размере 2,6% говорит о хорошем качестве ипотечных портфелей кредиторов и стимулирует их к запуску более рискованных продуктов. Так, уже 8 ипотечных банков выдают ипотеку без первоначального взноса. Общая статистика ипотеки за эти годы говорит о том, что чем меньше вложил заемщик собственных средств в покупку квартиры, тем больше вероятность того, что он перестанет платить по кредиту в случае чрезвычайной ситуации. И наоборот – чем больше размер своих средств, тем надежнее заемщик. Однако, такое предложение компенсируется более высокой ставкой от 12,95%, чтобы не привлекать большое количество желающих «бесплатного сыра».

«Ипотечный рынок сейчас находится на подъеме: создавая новые и развивая ранее существующие, но малоиспользуемые инструменты работы с клиентами, – резюмирует Мария Литинецкая. – Уже сейчас кредиторы активно переманивают добросовестных клиентов друг у друга, предлагая им более низкую ставку при рефинансировании. Вместе с тем, остаётся вероятность того, что свои ипотечные клиенты также могут уйти в другой банк. Таким образом, мы наблюдаем обостряющуюся конкуренцию между кредиторами не только за новые выдачи, но и за уже действующих заемщиков. При этом для клиента на передний план в выборе кредитора выходит не только размер ипотечной ставки, но и уровень его сервиса, удобство взаимодействия и индивидуальный подход. Поэтому во II полугодии ожидаемо дальнейшее снижение ставок и появление новых дополнительных опций в ипотеке для клиентов – как от банков-гигантов, так и от более маневренных середнячков».