Статистика по ипотечным кредитам, выданных в массовом сегменте за январь-март текущего года, показывает две важных тенденции. Первая: спрос на банковское финансирование продолжает снижаться — не очень сильно, но заметно и последовательно. Вторая: по мере снижения, спрос перераспределяется в рамках ценовых категорий — от дешевых к дорогим. В новом исследовании эксперты Urbanus.ru дали объяснение этому феномену.

С 59,01% в начале 2018-го года доля ипотечных лотов в структуре реализованного фонда снизилась до 56,47% в 2019-м. Для Новой Москвы этот показатель немного выше — 58,07%, но и здесь фиксируется откат по сравнению с данными прошлогодней отчетности (59,43%). Вместе с тем, количество кредитов, выданных на покупку жилья эконом- и комфорт-класса увеличилось на 16,9% — почти до 8 тыс. ДДУ. «Говорить о каком-либо ипотечном кризисе в массовом сегменте не приходится. Но экспозиция значительно обновилась, а система ипотечного кредитования явно не успела поменять настройки, чтобы привести их в соответствие с новыми реалиями», — замечает руководитель Urbanus.ru Ольга Хасанова.
Актуальное соотношение между основными ценовыми категориями резко отличается от структуры, характерной для января-марта 2018-го. Тогда в экспозиции насчитывалось 30 проектов с ценой квадратного метра ниже 125 тыс. рублей. На их долю приходилось 55,7% всех сделок и 57,4% ипотечных кредитов. В 2019-м пул жилых комплексов в этой категории уменьшился до 24 адресов, а его удельный вес на рынке снизился почти в полтора раза. На сегодняшний день самая дешевая фракция жилья привлекает только 37,2% ипотечной аудитории. Фокус покупательского спроса ощутимо сдвинулся в сторону верхний категорий. Так, в категории «175-200» количество займов выросло в шесть раза, а в категории «200 » — более чем в два раза. Доля ипотеки прибавила, соответственно, 13,76 и 9,17 процентных пункта. И за этим процессом стоят кардинальные перемены в составе экспозиции. Во-первых, на рынок поступили десятки новых комплексов, которые в большинстве своем предлагают продукт стоимостью от 175 тыс. рублей за квадратный метр. Более половины ипотечных сделок в категории «175-200» обеспечено премьерами 2018-2019 гг. Во-вторых, произошло серьезное удорожание недвижимости. По состоянию на конец марта предыдущего года квадратный метр в ипотечных квартирах и апартаментах в среднем стоил 127,06 тыс. рублей. В 2019-м планка поднялась до 145,16 тыс. рублей. Это повлекло вымывание весомой части предложения (а с ней и части спроса) из нижних категорий в пользу более дорогих альтернатив. Наиболее показателен пример ЖК «Лесопарковый». На старте продаж весной 2018-го средняя стоимость квадратного метра в нем оценивалась в 115,91 тыс. рублей. В настоящее время продажи ведутся по 175,23 тыс. рублей за квадратный метр, то есть проект поднялся сразу на три категории. Резюмируя, можно сказать, что экспозиция за год пополнилась дорогими (по меркам сегмента) и подорожавшими комплексами, которые потянули в более высокие ценовые категории поток ипотечных кредитов.Еще одним значимым фактором, повлиявшим на ипотечный спрос, стало усиление покупательской активности на вторичном рынке. В этом году зарегистрировано на 5 тыс. сделок больше, чем в 2018. Многие из них были альтернативными. Таким образом, определенный процент покупателей получил необходимый финансовый ресурс для приобретения нового жилья, не прибегая к помощи банков. И это также способствовало снижению доли ипотечных продаж в трех ценовых категориях («до 125», «125-150» и «150-175»).

«Развитие ипотеки в масс-маркете сегодня значительно сильнее зависит от конкретного состава предложения, роста цен на квадратный метр и дополнительного притока покупателей со свободными капиталами, чем от колебаний кредитной ставки», — констатирует Ольга Хасанова.

Кредиты по-прежнему используются для покупки более просторного жилья. Средняя площадь ипотечного жилья (52,3 кв. м) на 6,8% больше, чем у квартир и апартаментов, купленных на собственные средства. Самая высокая доля кредитных сделок, как и годом ранее, наблюдается в метражных категориях «60-80» (62,5%) и «80-100» (60,87%). При этом в большинстве категорий отмечено снижение показателей. Исключение составляют лишь крупногабаритные лоты. В этой небольшой группе (около 1% от общего количества ипотечных сделок) востребованность заемных средств увеличилась на 0,95 процентного пункта. Часть спроса приходится на проекты Новой Москвы (преимущественно это «Испанские кварталы», «Москва А101», «Скандинавия»). Именно новомосковские квартиры большого формата стали тем продуктом строительного рынка, который в наибольшей мере связан с ипотекой. 69,39% объектов в рамках данной выборки были реализованы в кредит.