— Отток потребителей от одного продукта к другому, как правило, происходит по двум причинам – разница в цене или разница в качестве. В данном случае говорить о стоимости не приходится, поскольку в предыдущие годы государство и так поддерживало рынок новостроек, как могло.У застройщиков, по сути, один выход, и многие уже сориентировались в этом направлении – улучшение качества продукта. И это уже дает свои плоды: если лет десять назад новостройки проигрывали готовому жилью, то сегодня по своим характеристикам новые проекты не уступают, а порой и превосходят предложения на вторичном рынке.

— Рынок недвижимости, как мы знаем, поделен на два лагеря — новостройки и вторичное жилье. Чтобы понять как ориентирован покупатель необходимо учесть следующие особенности: — Цена квартиры в новостройке, как правило, меньше на 20% от вторичного рынка, в денежном эквиваленте разница составит: при стоимости 1 кв.м. – 100 000 р. и площади 35 кв.м. – 700 000 р. — Разница в цене, также влияет на первоночальный взнос по ипотеке.

В представленном выше расчете при 15% первоночальном взносе по ипотеке, он вырастет на 100 000 р., если клиент будет ориентирован на вторичный рынок жилья. Учитывая вышеизложенное, покупатель выбирает, прежде всего, между ценой, порядком оплаты и временем, когда фактически можно пользоваться приобретенным жильем. В своем примере я хотел бы обратить внимание на то, что эти два сигмента рынка имеют своих покупателей, которые сами определяют для себя выгодные условия покупки жилья.

– После запуска программы ипотеки с господдержкой конкуренция между предложением на первичном и вторичном рынке недвижимости увеличилась. Но и после отмены субсидирования ставки остались довольно привлекательными. Покупать квартиры в новостройках стало выгоднее. В настоящее время разница в цене между предложением на первичном и вторичном рыке начинается от 5%.

Явный спад на вторичном рынке наблюдается в районах массовой застройки и зонах высокоплотной застройки, где существуют проблемы с дорожно-транспортной и социальной инфраструктурой. Такие квартиры не прибавляют в цене, поскольку покупателей стало меньше, и у них появился выбор. Стабильной ликвидностью пользуются «интересные» объекты с такими дополнительными опциями, как высокие потолки, уютный благоустроенный двор, красивый вид из окон, парк или залив в пешеходной доступности и пр.

— Возраставший последние годы объем предложения вторички достиг критической массы и – в числе целого ряда других факторов — внес свой вклад в выравнивание цен на рынках недвижимости. Ориентация покупателя на новые жилые комплексы с современными планировками, надежными инженерными системами, внутридомовым оборудованием и однородной социальной средой особенно отразилась на просевшем спросе на здания массовых советских серий и многие строения родом из 90-х. А ведь именно они во многом и формировали ядро традиционной вторички.

При этом по мере дальнейшего насыщения рынка сданными и заселенными новостройками, такие лоты продолжат терять свою стоимость. И спасти их от обесценивания может только привлекательная локация или уникальность здания. Повышение доступности вторичной недвижимости, конечно, будет и дальше стимулировать спрос на нее, однако новостройки не сдадут своих позиций. Немалая часть покупателей отдает предпочтение новым домам. И возможность сэкономить в среднем около 30% от стоимости жилья, инвестировав средства на ранних стадиях строительства, играет здесь не последнюю роль. Отдельные застройщики могут поддержать спрос проведением акций и усилением маркетинговой активности.

Однако ожидать снижения стоимости квадрата в новостройках не приходится. Дело в том, что весь прошлый год разрыв между ценой метра и себестоимостью строительства продолжал расти. Девелоперы практически не меняли цены на жилье при том, что инфляция, прайс на стройматериалы и сопутствующие работы демонстрировали рост. Нововведения в 214-ФЗ также внесут свою лепту в удорожание новостроек, так как для соответствия новым нормам компаниям придется привлекать дополнительные финансовые ресурсы.

— Не стоит. Условия по ипотеке для вторичного рынка хоть и стали более привлекательными, но ставки по ипотеке на вторичку всё равно выше ставок на новостройки (средние условия сейчас – 11,25% против 10,9%).

В качестве мер удержания застройщики используют преимущества первичного рынка: более выгодные цены, современные функциональные планировки, гибкие условия оплаты, субсидирование ипотечных ставок и проч.

Акции и скидки присутствуют на рынке регулярно, в зависимости от сезонности. Какого-либо существенного снижения цен для конкуренции со вторичкой не предвидится.