В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость изучили состав объектов в старой Москве, сдающихся с условием выполнения нанимателями ремонтных работ: большинство из них – 63% – расположено в новостройках. Доля первичных лотов в арендной экспозиции «под отделку» за последние 4 года увеличилась на 18 п. п., отмечают аналитики компании и объясняют это явление растущими темпами строительства и спроса на жилье в новых домах – часть квартир приобретается на перспективу и частично пополняет ассортимент предложения найма. По данным ИНКОМ-Недвижимость, треть квартир, требующих обновления или отделки, сдается бесплатно на период проведения работ, остальные – с дисконтом от 10% до 20%. 

Специалисты компании также выявили типичные ошибки при заключении договора найма жилплощади «под ремонт». Так, участники 12% таких сделок считают достаточным устную договоренность о выполнении работ; в 35% случаев арендаторы и наймодатели забывают о составлении сметы и указании сроков проведения работ; при оформлении 37% договоров найма с отделкой собственники съемного жилья упускают из виду пункт об ответственности квартиранта за невыполнение работ или досрочное расторжение соглашения. Эксперты компании перечислили условия, обязательные для документального оформления подобных сделок аренды.

В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость провели исследование состава экспозиции на столичном рынке найма жилья массового сегмента (эконом- и комфорт-классов), которое показало: 15% объектов сдаются «под ремонт», то есть с целью произвести обновление или отделку помещения силами квартиранта в счет оплаты проживания.

По статистике компании, сегодня среди арендных лотов, предлагаемых «под ремонт», 63% из них расположены в новостройках. В 2015 году, в разгар кризиса на московском рынке аренды жилья, их доля не превышала 45%. «Значительный рост числа первичных объектов в арендной экспозиции объясняется увеличением темпов строительства и активизацией спроса на жилье в новостройках, часть квартир приобретается на перспективу – как следствие, сегмент найма пополняется лотами в новых домах», – поясняет заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

Традиционно на рынке найма вторичные объекты, требующие обновления, разделяются на две категории: пригодные для проживания (где достаточно произвести косметический ремонт, что под силу самому арендатору) и непригодные (например, после пожара или затопления, с ветхими полами или неисправной электропроводкой – здесь требуются услуги специалистов).

И на первичном, и на вторичном рынках принятая сумма скидки при сдаче жилья «под ремонт» варьирует от 10 до 20%. В настоящее время усредненная арендная ставка 1-комнатной квартиры в хорошем состоянии – 32 тыс. рублей в месяц (подразумеваются эконом- и комфорт-классы). Дисконт в 20% в случае с аналогичным объектом «под ремонт» даст снижение до 25,6 тыс. рублей. Таким образом, годовая экономия для квартиранта может составить 76,8 тыс. рублей.

Оксана Полякова поясняет: «Треть площадей “под ремонт” сдается без оплаты проживания во время проведения соответствующих работ. Как правило, наймодатель определяет финансовые затраты на отделочные материалы и труд, в результате чего либо снижается общая стоимость аренды, либо предоставляется бесплатное проживание на определенный период – в этом случае заключается договор найма без арендной платы ровно на срок выполнения необходимых работ. Последний вариант особенно актуален для групп иногородних рабочих строительных специальностей, которые приезжают в столицу на заработки».

Эксперты ИНКОМ-Недвижимость указали на ряд наиболее распространенных ошибок сторон при заключении договора найма квартиры «под ремонт», способных впоследствии привести к недоразумениям и даже повлечь риски для участников сделки.

Так, в 12% случаев сдачи квартиры для обновления или отделки в договоре найма стороны забывают прописать эти условия. Но соглашение в устной форме не имеет юридической силы: при необходимости арендатор не сможет доказать правомочность своего бесплатного проживания в квартире и факт договоренности о выполнении им ремонтных работ. Вследствие чего жилец рискует понести существенные материальные убытки.

Участники 35% сделок найма жилья «под ремонт» не считают важным указание сроков его исполнения и составление сметы: в частности, они фиксируют в договоре условия проведения отделки силами квартирантов, но не разделяют общую стоимость последней с точки зрения оплаты фактической работы и материалов. В такой ситуации собственник жилплощади рискует получить некачественный ремонт, выполнение которого может продлиться в течение всего периода аренды. Причем претензии к жильцу предъявить нельзя.

При составлении 37% договоров найма с ремонтом владельцы жилья упускают из виду пункт об ответственности квартиранта в случае, если работы не будут произведены или будут осуществлены не полностью, а также за досрочное расторжение соглашения об аренде.

«Приведенная статистика сформирована на основе деятельности нашей компании: специалистам приходится исправлять оплошности участников сделок в процессе оформления документов по аренде», – отмечает Оксана Полякова. Она также перечислила условия, обязательные для договора найма квартиры «под ремонт»:
– оплата проживания (указать размер арендной ставки) должна производиться в счет ремонтных работ согласно смете, которая является частью договора найма;

– в смете должны быть представлены вид работ и их стоимость, наименование и цена материалов, сроки проведения ремонта;
– договор найма не считается действительным без подписания сметы сторонами сделки;
– по окончании работ стороны подписывают акт об их выполнении и отсутствии претензий;
– стороны должны указать ответственность, которую они понесут в случае досрочного расторжения договора;
– необходимо прописать схему распределения расходов при увеличении стоимости работ или материалов.