В случае нарушения сроков передачи жилья или очевидной «заморозки» стройки, выбор тактики поведения у дольщика небольшой. Фактически, отмечают эксперты «Метриум», есть только два варианта действий. Первый предполагает расторжение договора, отказ от недостроенной квартиры и возврат вложенных средств. Второй – сохранение права требовать квартиру и дальнейшее ожидание ее получения напрямую от застройщика или в ходе процедуры банкротства.Однако какой бы сценарий не предпочел клиент, перспективы получить деньги или квартиру зависят только от фактической ситуации в бизнесе застройщика. Если она плачевна, то, скорее всего, ни денег, ни квартиры клиент не получит в обозримом будущем. Но проблемы в бизнесе застройщика до поры до времени протекают незаметно. Эксперты «Метриум» рассказали о десяти источниках информации, которые помогут понять, насколько тяжелый кризис поразил бизнес еще вчера доверенного девелопера.В 2017 году начал работу портал Единого реестра застройщиков. На нем содержится информация обо всех работающих в России девелоперских компаниях (профессиональных инвесторах жилищного строительства) и подконтрольных им застройщиков (фирм, непосредственно владеющих землей и привлекающих средства дольщиков). На основе данных о соблюдении ими сроков строительства все девелоперы получают рейтинг от 0,5 до 5 баллов. Если значение максимально, то вероятность переноса сроков ввода в проектах низкая. Если оно составляет 0,5, то данный девелопер уже допустил значительные просрочки во многих проектах, что указывает на серьезные проблемы в бизнесе.

Органы строительного надзора во всех регионах РФ составляют «белые» или «черные» списки застройщиков. Как правило, в данных реестрах отображается своевременность подачи отчетных документов застройщиками в местные органы власти. Если сроки систематически нарушаются, то, возможно, застройщик испытывает проблемы. Такую информацию необходимо искать на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству в соответствующем субъекте. К примеру, подобный список публикуется на сайте подмосковного стройкомплекса – msk.mosreg.ru. Покупателям строящегося жилья в Москве будет интересен сайт Москомстройинвеста, где можно найти сведения о проверках застройщиков, а также списки девелоперов-банкротов.

Финансовые проблемы в бизнесе порождают череду хозяйственных споров, информация о которых содержится в картотеке дел арбитражных судов, указывают эксперты «Метриум». Если юридическое лицо застройщика или девелопера часто фигурирует в разбирательствах в качестве ответчика, то это значит, что у кредиторов, партнеров или контрагентов есть к нему претензии. Обычно суть таких дел сводится к взысканию денег по невыполненным финансовым обязательствам, что говорит об отсутствии средств в бизнесе девелопера. Проверить это легко – достаточно обратиться к соответствующему онлайн-ресурсу.

Еще один полезный ресурс – база данных так называемых «исполнительных производств». Это дела, которые открываются Службой судебных приставов в отношении юридических лиц, которые по решению суда должны передать какое-либо имущество истцам. Обычно речь идет о взыскании штрафов, неустоек и т.п. Проигранные имущественные споры застройщика означают конфискацию имущества или средств, что прямо свидетельствует о финансовой недееспособности девелопера. Информация о таких обращениях содержится в базе данных судебных приставов.

Иногда проблемы со строительством и сдачей новостройки возникают только в одном проекте. Они могут быть вызваны чисто техническими причинами (инженерными ошибками, спорами с ресурсоснабжающими компаниями, местными органами власти, протестами против строительства жителей района и т.п.). При этом другие проекты реализуются в штатном режиме или вводятся в эксплуатацию. В этом случае дела в бизнесе, скорее всего, идут хорошо. Чтобы убедиться в этом, следует изучить ситуацию в других ЖК застройщика: зайти на форумы дольщиков или посетить стройки лично.

Проблемы девелоперов часто попадают в поле зрения деловой журналистики, особенно если речь идет о крупных «игроках» отрасли. Онлайн-поисковики часто позволяют восстановить едва ли не весь ход реализации проекта по сообщениям СМИ: кто, когда и у кого приобрел участок, кто выступил инвестором или кредитором, имели ли место конфликты с властями или споры с кредиторами, контрагентами, переживал ли застройщик реорганизации, смену руководства и т.д. В то же время нужно понимать, что любая информация, почерпнутая из этих источников, не может быть однозначно достоверной или точной, хотя большое число свежих сообщений, скорее всего, имеют некоторое основание.

Форумы дольщиков, а также группы в социальных сетях объединяют наиболее активных с точки зрения поиска и распространения информации покупателей строящегося жилья. При поиске сведений о состоянии бизнеса застройщика следует обязательно ознакомиться и с этими ресурсами – весьма вероятно, что въедливые дольщики могли найти информацию, которая не попала в поле зрения покупателя. Кроме того, часто именно на форумах появляется самые актуальные и свежие сведения о тревожных явлениях в бизнесе девелопера.

О любых крупных внутренних проблемах в компании всегда первыми узнают сотрудники. Нередко рядовые и бывшие работники обсуждают трудности в бизнесе работодателя на форумах, в официальных и неофициальных группах в соцсетях, телеграм-каналах, на сайтах с отзывами о работе. Если становится известно о задержке зарплат, массовых сокращениях, разрыве отношений с контрагентами, мерах экономии и т.п., можно сделать вывод о тяжелом финансовом положении девелопера. Как и в случае со СМИ, такую информацию следует воспринимать со скепсисом и только в комплексе с другими источниками.

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. При поиске информации о ситуации в отрасли следует поспрашивать у своих знакомых, нет ли у них собственных источников (родственников, друзей, приятелей), имеющих представление о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся или помогут связаться с нужным человеком.

Как ни странно, сам застройщик может невольно дать понять о проблемах в своем бизнесе. Если у дольщиков возникли сомнения в том, что все идет по плану, необходимо обратиться напрямую к девелоперу. Конечно, далеко не все признают наличие трудностей полностью или частично. Однако для дольщика красноречивым будет сам ответ и его характер. Чем менее открыт девелопер для общения, чем более уклончивые ответы дают его представители, тем выше вероятность, что проблемы действительно есть и они серьезные.

«В совокупности собранная информация лишь поможет принять решение, однако быть уверенным в его правоте на сто процентов нельзя, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Поэтому при выборе стратегии поведения следует руководствоваться не только сведениями о состоянии бизнеса, но и более прозаичным и основательным аргументом – стадией строительной готовности корпуса, в котором расположена ваша квартира. Если квартира находится в практически завершенном здании, то вероятность ее получить очень высока, даже в случае банкротства. Расторгать в таком случае договор нет большого смысла. Для недостроенного комплекса на ранней стадии строительства найти новое финансирование гораздо сложнее, поэтому имеет смысл либо расторгнуть договор, пока девелопер демонстрирует хоть какие-то признаки финансовой состоятельности, либо дождаться вмешательства властей».